Veel mensen hebben de afgelopen jaren hun lage hypotheekrente voor tien, twintig of dertig jaar vastgezet. En omdat vrijwel elke hypotheekverstrekker tegenwoordig wel een hypotheek met verhuisregeling aanbiedt, kun je die lage rente ook mee nemen bij een verhuizing. Maar in de praktijk blijkt de verhuisregeling bij een hypotheek niet altijd bruikbaar te zijn.

Laatst gewijzigd: 8 maart 2024.

Dat ontdekte het onafhankelijke bureau Moneyview tijdens een onderzoek naar 61 annuïteitenhypotheken met een verhuisregeling in juli 2017.

Wat is een hypotheek met een verhuisregeling?

Bij een hypotheek met een verhuisregeling mag je bij een verhuizing de rente van je huidige hypotheek meenemen naar de hypotheek van je nieuwe woning. Dat kan alleen voor maximaal de hoogte van je huidige hypotheek en je moet bij dezelfde hypotheekverstrekker. Heb je voor je nieuwe huis een hogere hypotheek nodig, dan kun je het restant bijlenen tegen de actuele hypotheekrente.

De voordelen van een hypotheek met verhuisregeling

Een hypotheek met verhuisregeling heeft een aantal voordelen. Je hypotheek meeverhuizen is vooral interessant als jouw rente lager is dan de actuele hypotheekrente en jouw rentevaste periode nog een tijdje doorloopt. Na een verhuizing profiteer je nog steeds van de lage rente en de gunstige voorwaarden die je nu hebt. De hypotheekrente en de looptijd blijven bij een verhuisregeling immers gelijk.

Bovendien heb je meestal lagere kosten bij de notaris.

Profiteren van oude hypotheekregels

Een ander voordeel is dat je nog kunt blijven profiteren van de oude hypotheekregels. Die zijn in 2013 veranderd. Sindsdien moet je bij een nieuwe hypotheek direct beginnen met aflossen. Anders kom je niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Voor hypotheken van vóór 2013 geldt dat niet. Ook een eventueel aan de hypotheek verpande kapitaal- of spaarverzekering kun je gewoon voortzetten.

Spaarhypotheek met verhuisregeling

Bij een spaarhypotheek met verhuisregeling kan het ook interessant zijn om juist een hoge rente mee te nemen. Bij een lagere rente op een spaarhypotheek, moet je immers meer premie betalen om in de ‘spaarpot’ te stoppen. Met de inleg wordt uiteindelijk de hypotheek afgelost. Oversluiten naar een lagere hypotheekrente is voor een spaarhypotheek dan ook zelden interessant. Het meenemen van een lening met een hogere rente dan de marktrente is echter om fiscale redenen niet toegestaan.

Meer weten over een hypotheek met verhuisregeling? Maak dan een afspraak met een hypotheekadviseur van bijvoorbeeld Frits, Hypotheekvisie, Hypotheek24, Hypotheek-Rentetarieven.nl, Nationaalbespaarcentrum.com of Hypotheekoversluiten.com.

Hypotheek met verhuisregeling kan roch niet meeverhuizen

Maar als je dan wilt verhuizen en je wilt je hypotheek meeverhuizen, behandelen banken bestaande klanten net zo als nieuwe klanten. Oftewel: je moet aan dezelfde acceptatiecriteria voldoen. Dat betekent onder meer dat je inkomen ook op de langere termijn hoog genoeg moet zijn om je hypotheek te kunnen betalen. En in een aantal gevallen kan het gebeuren dat je een hypotheek met verhuisregeling niet kun meenemen. Zo’n verhuisregeling is dan waardeloos, aldus Moneyview.

Dat kan in globaal gesproken vier gevallen gebeuren.

Hypotheek meeverhuizen als je ondernemer bent geworden

Als je bij het afsluiten van je hypotheek in loondienst was en inmiddels ondernemer bent geworden, kan het lastig zijn om je hypotheek mee te verhuizen. Banken kijken extra kritisch naar de risico’s van ondernemers die een hypotheek aanvragen. Het kan zijn dat je dan minder hypotheek kunt krijgen. En niet elke hypotheekverstrekker accepteert ondernemers en freelancers als klant.

Hypotheek meeverhuizen voor je pensioen

Heb je nog tien jaar te gaan, voordat je met pensioen mag? Ook dan zijn banken extra kritisch. Ze willen bij het verstrekken van hypotheken aan ouderen zeker weten dat je na je pensioendatum je hypotheeklasten kunt betalen. De meeste mensen krijgen na hun pensionering een lager inkomen. Tegelijkertijd heb je minder hypotheekrenteaftrek, omdat je in een lager belastingtarief valt. Ook dan kan het dus gebeuren dat je je bestaande hypotheek niet kunt meeverhuizen. Je moet dan bij een nieuwe hypotheekverstrekker een nieuwe hypotheek aanvragen tegen de dan geldende rente en voorwaarden.

Zit je minder dan 10 jaar van je pensioen af? Dan moeten banken verplicht rekenen met een fictieve rente van 5 procent. Misschien kun je daardoor minder geld lenen dan wanneer je meer dan 10 jaar van je pensioen verwijderd bent.

NHG-hypotheek meeverhuizen

Voorts is het soms lastig om een NHG-hypotheek mee te verhuizen. Dat kan gebeuren als je nieuwe huis te duur is volgens de NHG-normen. Toen de huizenmarkt zich vanaf 2015 herstelde, kwamen er enkele nieuwe hypotheekverstrekkers op de markt, die alleen maar NHG-hypotheken aanboden. Die waren relatief risicoloos voor de geldverstrekker, omdat ze zeker wisten dat ze of via de klant of via de NHG hun geld zouden terugkrijgen. Tegenwoordig zijn er nog nauwelijks hypotheekverstrekkers die alleen maar NHG-hypotheken aanbieden.

Hypotheek meeverhuizen bij een scheiding

Wil je na een scheiding een ander huis kopen en je hypotheek meeverhuizen? Ook dan moet je even goed opletten of dat kan. Na een scheiding heb je meestal maar één inkomen (tenzij je direct bij een nieuwe partner intrekt) en zit je soms met alimentatiekosten. Hypotheekverstrekkers kijken dan of je inkomen in die situatie nog hoog genoeg is om je hypotheeklasten te betalen.

Voorwaarden hypotheek met verhuisregeling verschillen sterk

Uit het onderzoek van Moneyview kwam ook naar voren dat er grote verschillen in voorwaarden zijn tussen hypotheken met een verhuisregeling. Bij het grootste deel (54 van de 61 onderzochte hypotheken) kun je de rente per leningdeel mee verhuizen. Dat kan van belang zijn als je voor een van de leningdelen een hogere hypotheekrente betaalt dan de huidige marktrente. In die situatie kun je misschien beter dat leningdeel aflossen, maar raadpleeg daarvoor een hypotheekadviseur.

Eerst oude woning verkopen?

Bij een handjevol hypotheekverstrekkers moet je eerste je oude woning verkopen, voordat je je hypotheek kunt meeverhuizen. Als je hypotheekverstrekker het toestaat om de nieuwe woning aan te kopen voordat de oude is verkocht, dan blijft bij 22 van de 61 onderzochte hypotheken de oude lening tegen de  afgesproken rente doorlopen. Bij zeven hypotheken wordt deze omgezet naar variabele rente. Bij zes andere hypotheken uit het onderzoek ging het tarief van het overbruggingskrediet gelden. Andere hypotheken kregen een kortlopend rentetarief.

Ook zitten er nogal wat verschillen wat betreft het passeren van de hypotheekakte. Bij het overgrote deel van de hypotheken met verhuisregeling hoef je de hypotheekakte pas binnen zes maanden te tekenen. Soms is dat nog langer, maar er zijn ook hypotheekverstrekkers bij wie je al binnen drie maanden een nieuwe hypotheek moet tekenen.

Problemen bij een meeneemhypotheek

Ook Vereniging Eigen Huis constateerde in het najaar van 2023 dat huizenbezitters met een hypotheek met verhuisregeling best vaak tegen problemen lopen. Zo staat lang niet altijd duidelijk in de hypotheekakte onder welke voorwaarden je de hypotheek kunt meenemen. Bij sommige hypotheekverstrekkers mag je pas de hypotheekrente meeverhuizen als je oude woning al verkocht is. Ook de termijn tussen het aflossen van de oude hypotheek en het afsluiten van de nieuwe lening verschilt per hypotheekverstrekker. Daarnaast mag je bij sommige hypotheekverstrekkers alleen je hypotheek meeverhuizen als de hypotheeksom onder de 1 miljoen euro blijft.

Verder stuitte Vereniging Eigen Huis op dezelfde problemen rondom de hypotheek met verhuisregeling bij scheiding en verandering van inkomen als Moneyview eerder al deed. De belangenbehartiger wil daarom dat hypotheekverstrekkers hun voorwaarden voor meeneemhypotheken duidelijker opschrijven en niet tussentijds wijzigen.

Verder wil VEH dat hypotheekverstrekkers bij mensen die minder dan 10 jaar van hun pensioen af zitten een hypotheek met rentemiddeling gaan aanbieden als blijkt dat de hypotheek met verhuisregeling niet meegenomen kan worden. In dat geval hoeven ze niet te rekenen met de 5% fictieve rekenrente en wordt in meer gevallen de maximale leencapaciteit groter. Ook over de maximale hypotheekgrens van 1 miljoen euro wil VEH met de hypotheekverstrekkers in gesprek.

Een hypotheekadviseur van bijvoorbeeld Frits, Hypotheekvisie, Hypotheek24, Hypotheek-Rentetarieven.nl, Nationaalbespaarcentrum.com of Hypotheekoversluiten.com kan je meer vertellen over een hypotheek met een verhuisregeling.