Dat heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken, Koninkrijksrelaties en Wonen op 9 oktober bekend gemaakt.

Lagere rente met Nationale Hypotheek Garantie

De Nationale Hypotheek Garantie springt onder voorwaarden bij als huizenbezitters door scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden hun huis met een restschuld moeten verkopen. Mits de verkopers zich aan de voorwaarden hebben gehouden, neemt de NHG de restschuld over. Doordat banken zeker weten dat ze met een NHG-hypotheek hun uitgeleende geld terug krijgen, lopen ze minder risico. En daarom kun je met een NHG een lager rentetarief krijgen.

De eenmalige premie die je bij het afsluiten van de Nationale Hypotheek Garantie moet betalen, is aftrekbaar van de belasting en verdien je dubbel en dwars weer terug aan lagere rentelasten. In 2019 bedroeg de premie nog 0,9 procent van de totale lening. In 2020 daalt die premie naar 0,7 procent.

Nationale Hypotheek Garantie aanvragen via je hypotheekadviseur

Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kun je aanvragen via je hypotheekadviseur. Neem voor meer informatie contact op met bijvoorbeeld Ikbenfrits.nl, FX, Aegon of Nationaal Bespaar Centrum.

Je kunt niet voor elke woning een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten. De kostprijs van de woning mag in 2020 niet meer bedragen dan 310.000 euro. Dat is in 2019 nog maximaal 290.000 euro. Het plafond van de Nationale Hypotheek Garantie schuift elk jaar op en wordt berekend aan de hand van de gemiddelde woningprijs in Nederland. De kostengrens voor woningen waar energiebesparende voorzieningen worden getroffen gaat in 2020 naar 328.600 euro.

Starter profiteert van lagere NHG-premie

Minister Ollongren: “Deze aanpassingen maken de NHG goedkoper en bereikbaarder. Vooral starters kunnen profiteren van deze aanpassingen. De NHG sluit hiermee aan bij de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt.”

Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt, met name in het Westen van Nederland. Het kabinet studeert op meer maatregelen om deze groep te helpen bij het kopen van een huis. Zo is het idee geopperd om de overdrachtsbelasting voor starters te verlagen van 2 naar nul procent.

Buffer opbouwen

NHG-bestuurder Arjen Gielen zet in op een stabiele borgtochtprovisie voor de komende jaren. “Niet te veel omhoog in slechte tijden om de toegang tot de woningmarkt niet onnodig af te remmen. Niet te veel omlaag in goede tijden om een buffer voor slechtere tijden te kunnen opbouwen. Op dit moment zijn de woningprijzen hoog en staan er weinig huizen onder water. Maar onze economische positie is kwetsbaar en je kunt het dak het beste repareren als de zon schijnt. Nederland gaat een periode van gematigde groei tegemoet. Vroeg of laat zal er een periode komen waarin we er economisch weer minder goed voor staan, dat geldt voor onze klanten, maar ook voor de economie als geheel. Daarom blijven wij inzetten op een borgtochtprovisie die zo hoog is als moet om de (toekomstige) risico’s te kunnen dekken. En zo laag als het kan om zoveel mogelijk mensen toegang te bieden tot het vangnet dat NHG biedt in economisch mindere tijden.”

Het bericht Nationale Hypotheek Garantie wordt goedkoper verscheen eerst op Hypotheekgids.

Starters, alleenstaanden, ouderen, middeninkomens, het zijn allemaal groepen voor wie het lastig is om een huis te kopen, althans in de populairste delen van ons land. Dat geldt ook voor mensen met een uitkering, bijvoorbeeld wegens arbeidsongeschiktheid of mensen die gescheiden zijn.

Maar er is nog een groep die het moeilijk heeft om een hypotheek te krijgen. Dat zijn mensen bij wie een deel van hun inkomen niet altijd even hoog is. Krijg je een bonus, onregelmatigheidstoeslagen, alimentatie of een uitkering? Let dan even goed op als je je toetsinkomen berekent.

Van bruto inkomen naar toetsinkomen berekenen

Voor het berekenen van hun maximale hypotheek gaan veel mensen uit van hun bruto inkomen. Je bruto inkomen bestaat onder meer uit je bruto-salaris, vakantiegeld, een eventuele dertiende maand, een uitkering, een inkomen als zelfstandige en mogelijke andere inkomsten.

Als je verder geen andere inkomsten hebt, zoals alimentatie, inkomsten uit het buitenland, variabele inkomsten of een uitkering, dan kun je met die gegevens doorgaans zelf je toetsinkomen berekenen om je leencapaciteit te bepalen. Je maximale hypotheek berekenen of hiervoor een offerte opvragen kan gratis bij onder meer ikbenfrits.nl, FX en het Nationaalbespaarcentrum.

Wat mag je niet meerekenen?

Een paar onderdelen van dat bruto-inkomen mag je niet meenemen voor een hypotheekberekening. Dat geldt met name voor inkomsten waarvan de hoogte nog niet vast staat of die niet altijd even hoog zijn. Banken en hypotheekverstrekkers houden namelijk niet van risico en onzekerheid. Ze willen er nagenoeg honderd procent zeker van zijn dat jij je hypotheeklasten kunt blijven betalen.

Daarom hanteren banken in plaats van een bruto-inkomen een toetsinkomen. Dat kan dus afwijken van je bruto-inkomen. Je toetsinkomen berekenen kan je zelf doen als je weet welke inkomstenbronnen je niet mee moet tellen. Maar let op: dat blijft wel een globale berekening. Een hypotheekofferte blijft maatwerk en banken kijken wel degelijk naar individuele gevallen of hanteren hun eigen regels. Overleg dus altijd met je hypotheekadviseur als je een hypotheekofferte wilt aanvragen.

We zullen ze hieronder behandelen en uitleggen waarom sommige inkomstenbronnen niet of nauwelijks meetellen.

Inkomsten bij gepensioneerden

Bij het toetsinkomen van gepensioneerden kijken banken alleen naar de AOW, het pensioen en eventuele inkomsten uit lijfrente-uitkeringen. Bij gepensioneerden die nog geheel of gedeeltelijk werken, tellen inkomsten als ZZP-er niet mee voor het toetsinkomen. Het is immers niet zeker hoe lang ze nog kunnen doorwerken.

Ook een in de toekomst te ontvangen lijfrentekapitaal telt niet mee bij de berekening van je toetsinkomen. Dat komt wederom doordat de hoogte van die inkomsten nog niet bekend zijn. Ben je al wel met pensioen en heb je ook al inkomsten uit lijfrentes, dan tellen die inkomsten wel mee.

De politiek is een onzeker bestaan. Een kwart van de raadsleden maakt z’n gekozen termijn niet vol, blijkt uit onderzoek. Daarom telt een inkomen als raadslid niet mee voor het toetsinkomen. Dat komt mede doordat het raadslidmaatschap meestal een bijbaan is. En die bijbaan kun je na de volgende verkiezingen of bij interne partijstrubbelingen ook zo weer kwijt zijn.

Inkomen uit alimentatie

Ook alimentatie na een scheiding heeft effect op je toetsinkomen. Partneralimentatie mag je wel meetellen, maar alleen voor de afgesproken termijn dat je die alimentatie ontvangt. Kinderalimentatie en kinderbijslag tellen niet mee. Dat geld heb je immers nodig voor de kosten van levensonderhoud van je kind.

Studieleningen, stagevergoedingen en leercontracten

Ook inkomen uit studiefinanciering of inkomen uit een leerlingcontract telt niet mee voor je toetsinkomen. Studiefinanciering van bijvoorbeeld je partner is immers per definitie een tijdelijke bron van inkomsten. Een studieschuld verlaagt je leencapaciteit.

Inkomen uit het buitenland of in andere valuta

Voor bijvoorbeeld expats en grenswerkers geldt dat inkomen dat in het buitenland verdiend wordt, niet of niet volledig meetelt voor het toetsinkomen. Dat komt doordat banken en hypotheekverstrekkers in geval van wanbetaling geen loonbeslag kunnen leggen bij een werkgever in het buitenland. En vanwege valutarisico’s houden banken niet van inkomens die in buitenlandse valuta zoals dollars, ponden of kronen worden uitbetaald.

Tellen bonussen mee voor je toetsinkomen?

Veel werknemers, zeker in commerciële functies, kunnen een extra beloning in de vorm van een bonus krijgen. Zo’n bonus telt alleen mee bij het toetsinkomen, als je het extraatje hebt gekregen op basis van je eigen prestaties. Gaat het om een bedrijfsbrede bonus, dan telt-ie niet mee.

Bij overwerk, onregelmatigheidstoeslagen en provisies kijkt de hypotheekverstrekker naar het structurele karakter van die inkomsten. Dat verschilt dus van persoon tot persoon. Soms kunnen banken besluiten om deze inkomstenbestanden maar voor een deel mee te nemen in de hypotheekaanvraag.

Voor sociale uitkeringen hanteren banken een eigen beleid, weet De Hypotheekshop. Volgens deze keten tellen uitkeringen alleen mee als ze een blijvend karakter hebben. Een WW-uitkering krijg je maar voor een beperkte tijd en telt daarom niet meer voor het toetsinkomen.

Toetsinkomen toetsen

De hypotheekadviesketen vindt dat geldverstrekkers alert moeten zijn op maatschappelijke trends zoals gedeeltelijk doorwerken na pensioen en deeltijdpensioen. Hypotheekverstrekkers, de Nationale Hypotheek Garantie en de overheid moeten regelmatig toetsen of het toetsinkomen nog wel aansluit bij maatschappelijke ontwikkelingen. Anders wordt een koopwoning voor veel mensen onbereikbaar, al moeten klanten natuurlijk wel op langere termijn de hypotheeklasten kunnen betalen.

Het bericht Zo kun je je toetsinkomen berekenen verscheen eerst op Hypotheekgids.

Wie spaargeld heeft, ziet met lede ogen aan dat je daarop nauwelijks tot geen rente ontvangt. Als je aan de andere kant wel een procent of vier, vijf rente betaalt op je hypotheek, is het geen gek idee om overtollig spaargeld te gebruiken om af te lossen op je hypotheek. Doe dat wel met geld dat je echt kunt missen. Want als je later je hypotheek weer moet verhogen omdat je voor onverwachte hoge uitgaven komt te staan, ben je duur uit.

Aflossen op je hypotheek of niet? Overleg met een hypotheekadviseur van bijvoorbeeld FX, Nationaalbespaarcentrum, Hypotheekoversluiten.com of Aegon. Bij Aegon kunt u een afspraak maken met een Aegon-adviseur, maar ook met een onafhankelijke adviseur.

Bepaald percentage boetevrij aflossen op je hypotheek

Wie eerder aflost of z’n hypotheek oversluit naar een lager rentetarief, kan een boete krijgen van de bank. De bank loopt immers rente mis en wil daarvoor gecompenseerd worden. Maar bij elke hypotheekverstrekker mag je jaarlijks een bepaald percentage boetevrij aflossen op je hypotheek. Hoeveel je boetevrij mag aflossen, staat in je hypotheekakte. Meestal ligt het percentage tussen de tien en twintig procent van het bedrag dat je oorspronkelijk geleend hebt.

Bij sommige hypotheekverstrekkers mag je honderdduizend euro ineens boetevrij aflossen, als je kunt aantonen dat je dat geld als eenmalige schenking hebt gekregen. Op de site van de Belastingdienst staat uitgelegd aan welke voorwaarden je moet voldoen om die schenking belastingvrij te krijgen.

Boetevrij aflossen op je hypotheek bij einde rentevaste periode

Maar er zijn meer gevallen waarin je boetevrij mag aflossen op je hypotheek. De bekendste daarvan is bij het einde van de rentevaste periode. Je mag dan een deel of zelfs je hele hypotheek boetevrij aflossen. Maar je mag ook zonder boete naar een andere hypotheekverstrekker overstappen.

Boetevrij aflossen op je hypotheek na overlijden

Een ander moment is als je partner is overleden. Je mag na het overlijden van je partner de uitkering van een overlijdensrisicoverzekering gebruiken om een flink deel van je hypotheek boetevrij af te lossen. Heb je geen overlijdensrisicoverzekering, dan mag je soms ook met eigen geld boetvrij aflossen.

Bij een aantal hypotheekverstrekkers mag je na overlijden van je partner je hypotheek zonder boete oversluiten naar de  huidige, waarschijnlijk lagere rente. Dat is een mogelijkheid voor mensen die geen uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering of geen eigen geld hebben. De Consumentenbond waarschuwt dat je zo’n overstap wel binnen zes tot twaalf maanden na het overlijden moet aanvragen. Anders kun je niet meer boetevrij aflossen op je hypotheek.

Tenslotte is er nog een situatie waarin boetevrij aflossen op de hypotheek is toegestaan. En dat is als de marktrente, ook wel de dagrente genoemd, hoger is dan de hypotheekrente die in jouw contract staat. En een overbruggingshypotheek en een starterslening mag je op elk moment boetevrij aflossen.

Aflossen spaarhypotheek

Boetevrij aflossen op een spaarhypotheek is overigens zelden interessant. De rente die je in het spaargedeelte van de spaarhypotheek opbouwt, is vrijwel even hoog als de rente die je betaalt. Ook extra aflossen op een bankspaarhypotheek kun je beter eerst met een hypotheekadviseur bespreken. Lees ook: Spaarhypotheek oversluiten zelden zinvol.

De voordelen van boetevrije aflossen op je hypotheek

Er zijn een aantal goede redenen om, als dat mogelijk is, tussentijds af te lossen op je hypotheek. Door eerder af te lossen, bespaar je op de totale rentelasten die je over de hele looptijd aan je hypotheek kwijt bent. Dat kan flink aantikken.

Bovendien kun je door af te lossen in een lagere risicoklasse bij je bank terecht komen. Als je hypotheek gelijk is aan de waarde van je woning, dan val je in de hoogste risicoklasse. Maar is je hypotheek nog maar 90 of 80 procent van de waarde van je woning, dan val je in een lagere risicoklasse. Daardoor kan je rentetarief omlaag. Banken hanteren elk hun eigen risicoklasse dus vraag aan jouw hypotheekverstrekker hoeveel je moet aflossen om in een lagere risicoklasse terecht te komen. En uit zichzelf zullen hypotheekverstrekkers de risico opslag niet zo snel laten vallen, dus je moet zelf in actie komen.

En er is nog een voordeel. Als je flink op je hypotheek hebt afgelost, heb je misschien geen overlijdensrisicoverzekering meer nodig.

Nadeel van boetevrij aflossen op je hypotheek is dat je minder hypotheekrenteaftrek hebt. Maar omdat het kabinet Rutte-2 en Rutte-3 de hypotheekrenteaftrek verlaagd heeft, in eerste instantie alleen voor de hoogste belastingschijf, krijg je sowieso al minder hypotheekrenteaftrek.

Het bericht Boetevrij aflossen op je hypotheek verscheen eerst op Hypotheekgids.

Hypotheek zonder vast contract  is best mogelijk

Banken en hypotheekverstrekkers zijn tegenwoordig wel gewend aan klanten die zonder vast contract een hypotheek aanvragen. Ze moeten wel, want alleen al het leger aan ZZP’ers groeit nog elk jaar. En ook al is een hypotheek met een vast contract makkelijker te regelen dan een hypotheek zonder vast contract, onmogelijk is het zeker niet. Al gaat een huis kopen zonder vast contract makkelijker als je partner een vast contract heeft.

Hypotheek met een jaarcontract

Wie tegenwoordig bij een nieuwe werkgever begint, krijgt min of meer standaard een jaarcontract. Een hypotheek met een jaarcontract hoeft geen probleem te zijn voor een bank. Je moet je werkgever vragen om een intentieverklaring. Daarin staat dat je bij gelijkblijvende omstandigheden na afloop van je tijdelijke contract een vast contract krijgt.

Hypotheek aanvragen met een vast contract

Heb je al een vast contract, dan kun je je werkgever om een werkgeversverklaring vragen. Doe dat al voordat je een hypotheek gaat aanvragen, want dat scheelt tijd in het aanvraagproces. Bovendien worden er vaak fouten gemaakt in werkgeversverklaringen, dus dan moet je weer een nieuwe aanvragen.

Hypotheek zonder vast contract en geen intentieverklaring

Wil je een hypotheek zonder vast contract, maar krijg je zo’n intentieverklaring niet? In dat geval kijken hypotheekverstrekkers naar je bruto-inkomen in de laatste drie jaar.

Betrekkelijk nieuw is dat sommige hypotheekverstrekkers om een zogeheten Inkomensbepaling Loondienst vragen. Dat doen ze zowel bij mensen met een vast contract als mensen zonder vast contract. Die inkomensbepaling kun je opvragen via Mijnuwv.nl (inloggen met je Digid).

Een hypotheek zonder vast contract aanvragen met behulp van die inkomensbepaling loondienst gaat veel sneller, is makkelijker en er is een kleinere kans op fouten. Daarom werken steeds meer hypotheekverstrekkers met zo’n inkomensbepaling loondienst. Je hoeft dan geen werkgeversverklaring of intentieverklaring meer in te leveren bij het aanvragen van je hypotheek.

Perspectiefverklaring voor uitzendkrachten

Voor uitzendkrachten was het altijd lastig om een hypotheek aan te vragen. Maar ook daarin is sinds enkele jaren verandering in gekomen. Dat is de danken aan de perspectiefverklaring. Vereniging Eigen Huis, uitzendketen Randstad en hypotheekverstrekker Obvion hebben die perspectiefverklaring in 2013 ontwikkeld. Uitzendkrachten met een flexibel contract die een hypotheek willen aanvragen en minimaal 1 jaar voor een uitzendbureau werken, kunnen zo’n perspectiefverklaring aanvragen. Daarin wordt je onder meer gekeken naar je opleiding, werkervaring, competenties, functie en de arbeidsmarktsituatie. In die perspectiefverklaring staat dat het in de lijn der verwachting ligt dat  je je huidige inkomen kunt handhaven.

Steeds meer uitzendbureaus doen mee aan de perspectiefverklaring. Zij zijn aangesloten bij de Stichting Perspectiefverklaring. En steeds meer hypotheekverstrekkers accepteren ‘m inmiddels ook. Bekijk hier de lijst van hypotheekverstrekkers die de perspectiefverklaring accepteren.

Hypotheek aanvragen met een oproepcontract

Ook een hypotheek met een oproepcontract of nulurencontract is mogelijk. Dat geldt ook als je werkt als  flexwerker,  gedetacheerde of payroller. In de meeste gevallen kijken hypotheekverstrekkers naar je gemiddelde inkomen in de afgelopen drie jaar. Sommige banken hanteren dan het inkomen van het laatste jaar als maximale inkomen om je maximale hypotheeklasten te berekenen. En het kan gebeuren dat je niet honderd procent van je woningwaarde gefinancierd krijgt, maar bijvoorbeeld een hypotheek voor 90 of 80 procent van de woningwaarde. De rest moet je zelf financieren. Wellicht kunnen  je ouders je helpen met je hypotheek.

Kortom, er zijn best mogelijkheden om een hypotheek zonder vast contract aan te vragen. En net als bij aanvragers met een vast contract, is een hypotheekaanvraag maatwerk. Vraag daarom online hypotheekadvies bij onder meer Aegon (via een Aegon adviseur of een onafhankelijke hypotheekdeskundige), Hypotheek24, FX of NationaalBespaarCentrum.

Het bericht Een hypotheek zonder vast contract, kan dat? verscheen eerst op Hypotheekgids.

Het is voor huizenkopers en huizenbezitters die hun hypotheek oversluiten aan het einde van de rentevaste periode een heikel punt. Moet je de hypotheekrente lang of kort vastzetten? Vooral nu de rente al langere tijd laag staat, kiezen veel hypotheekbezitters voor zekerheid en zetten ze de rente langere tijd vast. Daarbij speelt mee dat de verschillen in hypotheekrente tussen tien, twintig en dertig jaar historisch gezien niet zo heel groot zijn. Vergelijk hypotheekrentetarieven.

Uit onderzoek van een grote, landelijke keten van hypotheekadviseurs blijkt dat consumenten in circa zeventig procent van de gevallen de hypotheekrente vast voor een periode van 10 of 20 jaar. Het aantal huizenbezitters dat de hypotheek voor dertig jaar vast zet, groeit, maar ligt voorlopig nog flink achter.

Starter en appartementbewoner zet hypotheekrente kort vast

Kopers van een appartement kiezen vaker voor 10 jaar vast. Wie gaat verbouwen of een nieuwbouwwoning koopt, kiest vaker voor 20 jaar vast. Ook zijn er verschillen in samenstelling van het huishouden. Samenwoners zetten de hypotheekrente vast voor 20 jaar. Alleenstaanden kiezen vaker voor een hypotheekrente die tien jaar vast staat. Dat laatste geldt ook voor huishoudinkomens met een inkomen tot 50.000 euro per jaar kiezen meestal voor 10 jaar, terwijl hogere inkomens vaker voor 20 jaar gaan. Senioren van vijftig jaar of ouder – met name vanaf zeventig jaar oud – zetten de rente vaker 10 jaar vast.

Variabele rente lager

Maar betaal je met een lange rentevaste periode niet teveel? Een variabele rente is vrijwel altijd lager dan een rente die voor tien, twintig of zelfs dertig jaar vast staat. Immers, banken zijn niet gek en calculeren in dat bij een lange rentevaste periode de hypotheekrente ook wel weer eens zal stijgen. Dat risico wordt ingeprijsd door voor langere rentevaste periodes een hogere rente te rekenen dan voor korte rentevaste periodes. Voor de huizenbezitter geeft zekerheid over de rente echter financiële rust en dan is die hogere prijs voor een lange rentevaste periode voor veel mensen wat minder belangrijk.

Resultaten uit het verleden…

Wat is nu het verstandigst? Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie bieden voor de toekomst, kan het geen kwaad om eens terug te kijken. Uit onderzoek van een grote hypotheekketen naar de lange en korte hypotheekrente over de laatste vijftien jaar blijkt dat kortere hypotheekrentes in de jaren 2004-2018 gemiddeld genomen lager liggen dan de langere rentetarieven. Het verschil tussen variabele rente en 10 jaar vast bedraagt over deze periode bijvoorbeeld bijna 1%-punt. Wie voor variabel of 1 jaar vast gekozen had, was in deze periode over het totaal genomen dus een stuk goedkoper uit.

Omgaan met renteschommelingen bij korte rentes

Grootste nadeel van de hypotheekrente kort vastzetten, bijvoorbeeld voor 1 jaar, is dat je bij een rentestijging vrijwel direct hogere rentelasten moet ophoesten. Overleg dus altijd met een hypotheekadviseur bij de keuze om de hypotheekrente lang of kort vast te zetten. Hij of zij kan inschatten of je een eventuele rentestijging kunt opvangen. Maak een afspraak met een hypotheekadviseur bij Aegon, FX, Hypotheekoversluiten of Nationaalbespaarcentrum.

Tussen 2004 en 2018 waren de renteschommelingen bij de korte rente in de meeste jaren erg klein. Maar tussen 2006 en 2009 fluctueerde de korte rente jaarlijks tussen de 1 en anderhalf procent-punt. In totaal liep de variabele rente in deze periode zelfs bijna 3%-punt op.

Hypotheekrente lang of kort vastzetten en stijgende rentelasten

Die plotseling stijgende lasten moet je wel kunnen opbrengen. Dat kan bijvoorbeeld door de rente die je uitspaart ten opzichte van een lange rentevaste periode apart te zetten. Dat potje kun je als buffer gebruiken bij een rentestijging. Of je kunt die buffer gebruiken om je hypotheek af te lossen.

Meer lenen bij lange rentevaste periode

Een andere reden om voor de hypotheekrente langer vast te zetten, is dat je meer kunt lenen. Uit de analyse van de hypotheekketen blijkt ook dat je bij een langere rentevaste periode meer kunt lenen. De leencapaciteit op inkomen kan vanaf een rentevaste periode van 10 jaar meer dan 15% hoger zijn dan bij kortere rentes. Bereken je maximale leencapaciteit.

Je hypotheekrente lang vastzetten is voor veel consumenten dus aan de ene kant een soort verzekering tegen stijgende rentes. En aan de andere kant verhoogt het hun leencapaciteit.

Het bericht Hypotheekrente lang of kort vastzetten? Wat is verstandig? verscheen eerst op Hypotheekgids.

Nieuwe normen NHG

De maximale leennormen van de Nationale Hypotheek Garantie zijn de afgelopen jaren een aantal keren verhoogd om zo de woningmarkt te stimuleren. Inmiddels heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen, dat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitvoert, sinds 2017 de hoogte van de Nationale Hypotheek Garantie gekoppeld aan de gemiddelde woningwaarde. Omdat de huizenprijzen stijgen, gaat dus ook het maximale bedrag van de Nationale Hypotheek Garantie omhoog.

Regels voor de Nationale Hypotheek Garantie in 2020

In 2018 kon je nog een woning van maximaal 265.000 euro financieren met een NHG. In 2019, toen de gemiddelde huizenprijs verder steeg, lag het plafond op 290.000. En vanaf 1 januari 2020 komt het plafond van de Nationale Hypotheek Garantie op 310.000 euro.

Alleen voor woningen met energiebesparende maatregelen ligt het NHG-plafond 6 procent hoger. Die bovengrens wordt in 2020 328.600 euro. En ook bij het oversluiten van je hypotheek geldt dat je geen NHG krijgt als de waarde van je woning boven die kostengrens ligt.

Een hypotheekadviseur kan je helpen met het aanvragen van een hypotheek met NHG. Maar daarvoor een afspraak bij onder meer Ikbenfrits, FX of NationaalBespaarCentrum.

Geen kosten koper meer meefinancieren

Sinds 2018 kun je een woning nog maar voor honderd procent van de woningwaarde financieren. Bijlenen om bijvoorbeeld de kosten koper te betalen, is fiscaal niet meer aftrekbaar. Ook de Nationale Hypotheek Garantie is daar op aangepast. In 2019 kon je nog maximaal 6 procent bijlenen om de bijkomende kosten met NHG mee te financieren. Vanaf 2020 kan dat niet meer.

Lagere premie Nationale Hypotheek Garantie

Verder gaat in 2019 de premie die je voor het afsluiten van een Nationale Hypotheek Garantie omlaag. Die premie is in 2018 nog 1 procent en daalt naar 0,9 procent. Met die premie bouwt het Waarborgfonds een buffer op om huizenbezitters te helpen die hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Vereniging Eigen Huis vindt overigens dat de buffers al hoog genoeg zijn en dat de premie nog verder omlaag kan. In 2020 daalt de premie verder naar 0,7 procent. Dat scheelt een huizenkoper maximaal 620 euro op een NHG-hypotheek. De premie is fiscaal aftrekbaar en verdient zichzelf terug.

Nieuwe NHG-regels voor ZZP’ers en senioren

Voor ZZP-ers en senioren kunnen sinds  2019 makkelijker een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie te krijgen. Zelfstandig ondernemers kunnen al na 12 maanden ZZP-en een zelfstandigheidsverklaring aanvragen. Daarmee kun je een NHG-hypotheek aanvragen. En bij gepensioneerden die een nieuwe hypotheek aanvragen, kijkt de hypotheekverstrekker naar de werkelijke maandlasten. Door de nieuwe NHG-regels kunnen ouderen meer hypotheek krijgen.

Nieuwsgierig naar je leencapaciteit voor een hypotheek? Vraag een offerte op bij onder meer FX of Nationaalbespaarcentrum.

Het bericht Nieuwe regels voor Nationale Hypotheek Garantie in 2020 verscheen eerst op Hypotheekgids.

Volgens cijfers van de Landelijke Studentenvakbond komt Nederland zo’n 40.000 studentenkamers tekort. De kamers in studentensteden die er wel zijn, zijn vaak krap en duur. In 2017 betaalde een student gemiddeld 490,- euro per maand voor een studentenkamer, aldus cijfers van Kences, het Kenniscentrum Studentenhuisvesting. Ouders proberen hun te helpen door een appartement of woning te kopen voor de studerende zoon of dochter. Weliswaar telt dit bezit mee in het eigen vermogen in box drie. Maar bij stijgende huizenprijzen kan zo’n kamer, appartement of pand een interessante belegging zijn. Al lijkt iedereen al weer vergeten dat huizenprijzen ook kunnen dalen.

Appartement kopen met verhuurhypotheek

Hypotheekverstrekkers zien dan ook een nieuwe trend: Steeds meer ouders kopen een appartement voor hun studerende kind. De kopers kloppen bij hun hypotheekadviseur aan voor een verhuurhypotheek, ook wel investeringshypotheek genaamd. Een verhuurhypotheek is er als annuiteitenhypotheek, lineaire hypotheek of aflossingsvrije hypotheek.

Strenge voorwaarden investeringshypotheek

Omdat het onderpand verhuurd wordt, zijn banken extra streng. Bij de eerste proeven die sinds 2016 met verhuurhypotheken gedaan zijn, hanteerden banken een maximum van zeventig procent van de woningwaarde in verhuurde staat. Een woning in verhuurde staat is een stuk minder waard vrij, zonder huurders, verkocht kan worden. Dan snap je direct dat je bij een verhuurhypotheek flink wat eigen geld moet meenemen. Bovendien golden er strenge, aanvullende voorwaarden en een wat hoger dan gemiddeld rentepercentage.

Fiscale gevolgen verhuurhypotheek

Verder moet je er bij een verhuurhypotheek rekening mee houden dat de kamer of het appartement niet jouw hoofdverblijf is. Daarom heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Daar staat dan weer tegenover dat bij verhuur langer dan zes maanden de huurinkomsten niet als inkomen gezien worden. De Belastingdienst zegt het zelf zo: “Uw 2e woning hoort bij uw box 3-vermogen. U betaalt belasting over uw vermogen volgens de regels die daarvoor gelden. Als u uw 2e woning verhuurt, hoeft u de inkomsten uit de verhuur niet op te geven.”

Verder kan het kopen van een appartement voor je kind ook interessant zijn als je vermogen wilt overdragen. Maar bespreek dat soort zaken wel met een deskundige vermogensbeheerder of hypotheekverstrekker, want de fiscus kijkt mee.

Hypotheekadvies verhuurhypotheek

Een verhuurhypotheek of investeringshypotheek is dan ook geen alledaags hypotheekproduct en er zijn maar enkele aanbieders. Neem voor informatie en advies contact op met bijvoorbeeld FX, Hypotheek24 of NationaalBespaarCentrum.

Behalve financiële en fiscale gevolgen heeft een verhuurhypotheek voor particulieren ook sociale gevolgen. Want hoe is het als je ouders je huisbaas zijn? Waarschijnlijk zal het huis of appartement beter onderhouden worden dan bij een huisjesmelker. Maar ga je aan je kind een huurverhoging vragen? Of wat doe je als zoon of dochter tijdens een wild studentenfeest het appartement uitwoont. En wat gebeurt er als er vrienden of vriendinnen intrekken die jij niet ziet zitten? Ook kan het gebeuren dat zoon of dochter van studie verandert en ineens in een andere stad gaat wonen. Ga je dan weer een appartement voor je studerende kind kopen?

Het bericht De verhuurhypotheek: ouders kopen woning voor studerend kind verscheen eerst op Hypotheekgids.

Volgens de hypotheekbemiddelaar wordt een verandering van de hypotheekrente in 2018 in 36 procent van de gevallen op vrijdag doorgevoerd. Op dinsdag wijzigt de hypotheekrente in slechts 6 procent van de gevallen. Wil je zelf online een hypotheek aanvragen? Doe dat dan op de juiste dag bij onder meer FX, Hypotheekoversluiten.com, Hypotheek24 of NationaalBespaarCentrum. Aegon geeft ook hypotheekadvies. Je kunt een afspraak maken met een onafhankelijke hypotheekadviseur of een adviseur van Aegon.

Wat bepaalt of de hypotheekrente verandert?

Volgens de intermediair is dat geen toeval. Bij banken en hypotheekverstrekkers gaan de zogeheten ‘pricing committees’ over het aanpassen van de hypotheekrentetarieven. Zij vergaderen meestal aan het begin van de week. Ze kijken daarbij naar de hypotheekaanvragen van de voorgaande week en naar de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Ook wordt gekeken naar de verandering van de hypotheekrente bij de concurrent. Verder speelt bij zogeheten regiepartijen, die hypotheken uitzetten namens beleggers en pensioenfondsen, mee of er een belegger is die snel z’n geld wil investeren.

Wanneer verandert de hypotheekrente bij welke bank?

Als zo’n vergadering begin van de week plaatsvindt, wordt een wijziging van de hypotheekrente dinsdag of woensdag aangekondigd. Veel aanbieders hanteren een vaste dag in de week waarop de wijzigingen daadwerkelijk ingaan, blijkt uit het onderzoek. Aegon wijzigt de hypotheekrente vaak op woensdag. Florius en IQWoon verandert de hypotheekrente op donderdag, Partijen als bijBouwe, de Hypotrust-labels en ABN AMRO veranderen de hypotheekrente op vrijdag. Bij Achmea (Centraal Beheer, Woonfonds) en Rabobank verandert de hypotheekrente op maandag. ING wijzigt de hypotheekrente op verschillende vaste dagen, concluderen de onderzoekers.

Hypotheekrente verandert niet op vaste dagen

Andere geldverstrekkers werken blijkens het onderzoek juist niet met vaste dagen om de hypotheekrente te verhogen of te verlagen. Onder meer NIBC, nieuwkomer Venn en Nationale Nederlanden verhogen of verlagen de hypotheekrente op wisselende dagen. Dat komt waarschijnlijk omdat deze partijen hun geld uit verschillende bronnen betrekken, die hun eigen rentebeslissingen nemen. In de regel laten deze aanbieders renteverlagingen vrij snel na bekendmaking ingaan. Verhogingen van de hypotheekrente worden juist twee tot drie dagen van te voren worden aangekondigd om de markt tijd te gunnen lopende hypotheekoffertes aan te vragen.

Lees ook: Hypotheekrente lang of kort vastzetten? Wat is verstandig?

Het bericht Wanneer verandert de hypotheekrente? verscheen eerst op Hypotheekgids.

Dat blijkt uit een onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 31 geldverstrekkers. De belangenorganisatie van huizenbezitters heeft daarover bij minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan de bel getrokken. De bewindsvrouw heeft wonen in haar portefeuille.

Huizenbezitters mogen in 2018 maar honderd procent van de woningwaarde aan hypotheek lenen. Geld voor verbouwingen of voor de financiering van de kosten koper moet je zelf meenemen. Alleen als je energiebesparende maatregelen treft, mag je nog wel 106 procent van de woningwaarde lenen. Dat mag al sinds 2013. Op die manier hoopt de overheid dat meer huizenbezitters energiebesparende maatregelen gaan nemen. Lees meer over de nieuwe hypotheekregels die in 2013 zijn in gegaan.

Nul op de meter hypotheek

Maar in de praktijk blijkt, volgens het onderzoek van Vereniging Eigen Huis, dat banken helemaal niet happig zijn om een hypotheek voor een energiezuinige woning of een nul op de meter hypotheek te verstrekken. Acht van de 31 onderzochte hypotheekverstrekkers doen hier niet aan mee: ING, Aegon, Argenta, Moneyou, Tulp Hypotheken, Van Lanschot, Philips Pensioenfonds en Lloyds Bank.

Rente-opslag over de hele hypotheek

Negen andere hypotheekverstrekkers willen hun klanten wel een hogere hypotheek voor een energiezuinige woning verstrekken. Maar ze berekenen daarvoor wel een renteopslag over het hele hypotheekbedrag. Die rente-opslag kan oplopen tot meer dan een half procent, aldus Vereniging Eigen Huis. “Zo gaat het grootste voordeel van de energiebesparing naar de bank in plaats van naar de klant”, zegt Cindy van de Velde, directeur van Vereniging Eigen Huis.

Rekenvoorbeeld hypotheek voor energiezuinige woning met rente-opslag

De belangenvereniging geeft in haar persbericht een voorbeeld van SNS, onderdeel van staatsbank De Volksbank. Iemand die een woning koopt met een waarde van € 300.000 kan maximaal € 318.000 lenen, mits het extra geld wordt besteed aan isolatie, zonnepanelen of andere energiebesparende maatregelen. Bij SNS betalen klanten hiervoor de hoogste renteopslag. Deze bank berekent over de gehele hypotheek 0,55 % boven op de normale rente, waardoor de jaarlijkse lasten € 1.750 (bruto) stijgen.

Een huis met een energielabel F komt na dak-, gevel- en vloerisolatie en met HR++glas in aanmerking voor energielabel B. Deze investering kost ruim € 17.000 voor een gemiddelde tussenwoning. De eigenaar die deze verbeteringen uitvoert zal zijn jaarlijkse energierekening met ruim € 1.300 zien dalen.

Maar bij SNS gaat de netto hypotheeklast door de renteopslag ruim € 1.000 omhoog (40,85 % tarief inkomstenbelasting). Van de Velde: “De mogelijkheid om het geld dat je in isolatie hebt gestopt terug te verdienen, gaat dan in rook op. Je terugverdientijd loopt namelijk op tot meer dan 50 jaar.”

In het onderzoek blijkt dat veertien hypotheekverstrekkers geen rente-opslag rekenen op een hypotheek voor een energiezuinige woning of een nul op de meter hypotheek. Zij hanteren gewoon de actuele hypotheekrente.

Hypotheek voor nul op de meter woning verstrekken

Bij het verstrekken van een hypotheek voor een energiezuinige woning of een nul op de meter hypotheek gelden andere inkomenseisen dan bij een gewone hypotheek. Energiebesparende maatregelen tot 9000 euro blijven bij de inkomenstoetsing buiten beschouwing, aldus Eigen Huis. Wil je maximaal 106 procent van je woningwaarde kunnen lenen voor energiebesparing? Dan moet je wel minimaal een bruto inkomen van 33.000 euro hebben. Voor een nul op de meter-hypotheek geldt een bruto jaarinkomen van minimaal 25.000 euro. Bovendien moet je over een energieprestatiegarantie van minstens 10 jaar beschikken.

Afspraak voor hypotheekadvies energiezuininge woning

Het afsluiten van een hypotheek voor een energiezuinige woning of een nul op de meter hypotheek is werk voor een hypotheekadviseur. Maak een afspraak voor hypotheekadvies met onder meer FX, Hypotheek24, het NationaalBespaarCentrum of Aegon. Bij Aegon kunt u kiezen of u een afspraak maakt met een onafhankelijke hypotheekadviseur of een Aegon-adviseur.

Bij het afsluiten van een hypotheek is het ook mogelijk extra te lenen bovenop wat u normaal kunt lenen op basis van uw inkomen: maximaal € 9.000 voor energiebesparende maatregelen. Koopt u een nul-op-de-meterwoning of een woning met een EPC0 of lager, dan mag u zelfs € 25.000 extra lenen. Voorwaarde is wel een energieprestatiegarantie van 10 jaar. Volgend jaar komt de energieprestatiegarantie voor woningen met een EPC0 of lager te vervallen; u kunt dan € 20.000 extra lenen voor energiebesparende maatregelen.

Wie een hypotheek afsluit, mag in 2018 tot 9000 euro extra lenen voor energiebesparing. Wie een nul-op-de-meter-woning koopt of een huis met een EPC0 of lager, mag in 2018 25.000 euro bovenop de gewone hypotheek lenen. In 2019 komt die regeling te vervallen. Dan mogen huizenbezitters 20.000 euro extra lenen, mits dat geld aan energiebesparing wordt besteed.

Extra hypotheek voor zonnepanelen

Als u alleen zonnepanelen wilt financieren, dan kunt u via de hypotheek gefinancierd worden. U mag dan tot 106 procent van de woningwaarde lenen. Normaal is dat 100 procent. Niet alle banken doen aan die regeling mee, dus neem contact op met uw hypotheekadviseur.

U kunt ook aankloppen bij het Nationaal Energiebespaarfonds. Bij dit fonds kunnen huizenbezitters en Verenigingen van Eigenaren een lening van maximaal 50.000 euro aanvragen. Vereniging Eigen Huis geeft meer tips over manieren om een lening of hypotheek voor een energiezuinige woning te krijgen.

Het bericht Nul op de meter hypotheek niet populair bij banken verscheen eerst op Hypotheekgids.

Sinds 1 december 2016 was het al voor ZZP’ers mogelijk om na 12 maanden een Inkomensverklaring ZZP’ers te krijgen. Sindsdien hebben ruim 1.700 startende zzp’ers op die manier een hypotheek aangevraagd. Die verklaring wordt nu ook afgegeven voor ondernemers met een BV, NV, VOF, Commanditaire Vennootschap of Maatschap. Ondernemers en ZZP’ers kunnen voor hypotheekadvies onder meer terecht bij FX,  Hypotheek24 en NationaalBespaarcentrum. Bij Aegon kunnen ZZP-ers hypotheekadvies krijgen van een Aegon-adviseur of een onafhankelijke adviseur. Een afspraak maken kan hier.

Lees wat er in 2020 nog meer verandert bij de Nationale Hypotheek Garantie.

Inkomensverklaring Ondernemers

Bij het verstrekken van de Inkomensverklaring Ondernemers en de Inkomensverklaring ZZP’er kijkt het waarborgfonds naar de verdiencapaciteit van de ondernemer of ZZP’er. Het maakt daarbij niet meer uit wat voor contract je hebt. Als het inkomen bepaald is, volgt een normaal traject voor hypotheekadvies en hypotheekaanvraag

Ondernemers kunnen op dit moment terecht bij ASR, Aegon, NIBC Direct, Lloyds Bank en Munt Hypotheken om een woning te financieren met een koopsom tot €265.000, de huidige NHG kostengrens. Andere hypotheekverstrekkers volgen.

Hypotheek voor ZZP’er lastig te krijgen

Meer dan een miljoen Nederlanders verdienen hun brood als zzp’er. Tot dusverre was het voor ZZP’ers lastig om een hypotheek te krijgen. De meeste ZZP’ers hebben namelijk een wisselend inkomen en dat vergroot het risico voor de bank. De inkomensverklaring voor ondernemers en ZZP’ers moet dat risico wegnemen.

“Ondernemers en hun hypotheekadviseurs lopen nog regelmatig tegen moeilijkheden aan bij het aanvragen en afsluiten van een hypotheek”, zegt Dylan Dresens, directeur Beleid en Ontwikkeling van het Waarborgfonds. “NHG vindt dat iedereen evenveel mogelijkheden moet hebben om een eigen woning te financieren. Ongeacht de aard van het dienstverband en de contractvorm. De Inkomensverklaring Ondernemer neemt op verantwoorde wijze drempels weg voor ondernemers en hypotheekadviseurs.”

Met de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie voor een ZZP’er en ondernemer kunnen zelfstandigen veel eerder een woning kopen. Bovendien biedt de hypotheek met NHG voor zzp’er én geldverstrekker minder financiële risico’s.

Het bericht Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie voor ondernemer en zzp’er al na twaalf maanden verscheen eerst op Hypotheekgids.