Hypotheek voor senioren afsluiten, hoe moeilijk is dat?

Een hypotheek voor senioren is bijna niet te krijgen, klinkt het op internetfora en aan de borreltafel. Maar is dat ook zo? Voor een deel valt dat wel mee, zeker nu er in juni 2018 nieuwe, soepeler regels zijn ingesteld. Die maken het vooral voor ouderen die minder dan tien jaar voor hun pensioen zitten makkelijker om een hypotheek voor senioren af te sluiten.

Laatst gewijzigd: 11 december 2023.

Hypotheek voor senioren vaker verstrekt

In 2018 steeg het aantal hypotheekaanvragen van 60-plussers elk kwartaal met 25 tot dertig procent ten opzichte van dezelfde periode in 2017. Inmiddels krijgen hypotheekverstrekkers meer aanvragen van 70-plussers dan van starters in de leeftijd tot 25 jaar. Voor starters wordt het steeds lastiger om een hypotheek te krijgen, voor senioren kennelijk niet.

Oudere ZZP’ers krijgen vaker hypotheek

Een hypotheek voor senioren is niet per se lastiger te krijgen dan een hypotheek voor andere groepen huizenkopers. © 13107714 via Pixabay
Een hypotheek voor senioren is niet per se lastiger te krijgen dan een hypotheek voor andere groepen huizenkopers. © 13107714 via Pixabay

Er zijn dus juist steeds meer ouderen die een hypotheek krijgen. Zelfs onder ZZP-ers van zestig jaar en ouder lag het aantal hypotheekaanvragen fors hoger ten opzichte van 2013. Dat is het eerste jaar waarover Hypotheek Data Nederland over hypotheekdata van zzp’ers beschikt. Tegelijkertijd blijken vooral senioren te kampen met een betalingsachterstand op de hypotheek, blijkt uit cijfers van het Bureau Krediet Registratie.

Hypotheekadvies voor ouderen is maatwerk

Een hypotheek voor senioren afsluiten is maatwerk. Ga daarom naar een hypotheekadviseur die alles voor jou kan doorrekenen. Maak een afspraak bij onder meer Frits, Aegon (met Aegon adviseur of onafhankelijke adviseur), bij een van de vijftig vestigingen van Hypotheekvisie, via Hypotheek24 (alleen hypotheken die je zelf kunt afsluiten), Hypotheek-Rentetarieven.nl en Nationaalbespaarcentrum.

Wat zijn de knelpunten bij hypotheken voor senioren?

Wie een hypotheek voor senioren wil afsluiten, loopt tegen een aantal problemen aan. Het eerste punt is dat senioren na hun pensionering doorgaans een lager inkomen hebben. Dat betekent dat het moeilijker wordt om de hypotheeklasten te betalen.

Ook hebben ouderen na hun pensioen minder hypotheekrenteaftrek, omdat gepensioneerden in een lager belastingtarief vallen. Aan de ene kant betaal je minder belasting, maar aan de andere kant mag je ook minder aftrekken.

Dat probleem kan trouwens ook spelen als u gaat verhuizen en een hypotheek met verhuisregeling heeft. Als uw inkomen na uw pensioen volgens de bank te laag is, heeft u niets aan die verhuisregeling. U voldoet volgens de bank niet meer aan de inkomenscriteria.

Gat tussen AOW en pensioen

Tot een paar jaar geleden kreeg je op je 65ste verjaardag AOW en pensioen. Dat is niet meer zo. De AOW gaat tegenwoordig in als je 66 jaar en 4 maanden bent. Maar je pensioen gaat pas op je 68ste in. Dat betekent dat veel ouderen tijdelijk een lager inkomen hebben. En dat levert problemen op bij de berekening van het toetsinkomen.

Omgekeerd bestaat er ook een probleem als senioren wel doorwerken tot hun pensioendatum. De AOW-leeftijd is leidend bij de berekening van het toetsinkomen, ook al is er in de praktijk dus geen inkomensgat. Ook in dit geval geldt: raag je hypotheekadviseur om advies.

Lijfrenteuitkering en hypotheek

Daarnaast houden hypotheekverstrekkers lang niet altijd rekening met toekomstige inkomsten uit lijfrentepolissen. Die zijn immers onzeker, zolang je nog niet met pensioen bent. Alleen als je al met pensioen bent en je een hypotheek aanvraagt, kijken banken wel naar die inkomensvoorzieningen. De hoogte van de lijfrenteuitkering is dan immers wel bekend.

Kun je je hypotheek na pensionering nog betalen?

Banken zijn verplicht om met de inkomensdaling na pensionering rekening te houden. Als je op je 67ste met pensioen gaat, dan moet de bank dat meewegen als je als 57-jarige een hypotheek aanvraagt. Wil je als 56-jarige een hypotheek en ga je op je 67ste met pensioen, dan hoeft dat nog niet. Dat scheelt behoorlijk in de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Maar als ouderen na hun pensionering de hypotheeklasten kunnen blijven betalen, kunnen ze in principe een hypotheek krijgen.

Een andere kwestie, die niet alleen bij senioren speelt, is dat je sinds de belastingherziening van 2001 nog maar dertig jaar hypotheekrenteaftrek hebt. Als die periode voorbij is, moet je de hogere maandlasten wel kunnen opbrengen.

Nieuwe regels hypotheek voor senioren met NHG

Gelukkig is er ook goed nieuws, met name voor senioren die tien jaar of korter voor hun pensioendatum zitten. Sinds juni 2018 gelden er nieuwe regels voor geldverstrekkers en de overheid. Tot die tijd moesten hypotheekadviseurs bij het berekenen van iemands leencapaciteit uit gaan van de lasten bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. Maar veel senioren hebben een flinke overwaarde op hun woning en hebben nog een aflossingsvrije hypotheek. Daardoor hebben ze veel lagere hypotheeklasten.

Hypotheekverstrekkers mogen sinds juni 2018 naar die werkelijke lasten krijgen. De koopsom van de nieuwe woning mag in 2019 niet hoger zijn dan 290.000 euro, de grens van de Nationale Hypotheek Garantie. In 2020 is dat 310.000 euro.

De nieuwe hypotheekrente moet minimaal 20 jaar vast staan en de nieuwe maandlasten mogen niet hoger zijn dan de oude maandlasten. Daar zijn wel uitzonderingen op mogelijk, maar dan nog geldt een minimum van tien jaar.  Ook hier geldt: neem voor meer informatie en advies contact op met een hypotheekadviseur. Een hypotheek voor senioren blijft immers maatwerk. Bovendien bleek uit een rondvraag van de Volkskrant in september 2018 dat banken de nieuwe regels soms ook willen toepassen voor woningen die duurder zijn dan de NHG-grens.

Overlijdensrisicoverzekering afsluiten voor ouderen

En dan is er nog het probleem van de overlijdensrisicoverzekering. Veel hypotheekverstrekkers willen dat hun klanten zo’n overlijdensrisicoverzekering afsluiten. Zo weten ze zeker dat bij jouw overlijden de hypotheek afgelost wordt. Probleem is echter dat de meeste overlijdensrisicoverzekeringen eindigen op de leeftijd van 75, maximaal 80 jaar. Loopt je hypotheek dus na je 75e nog door, dan kun je voor die laatste jaren geen overlijdensrisicoverzekering meer afsluiten. Banken willen je dan minder hypotheek geven. Vraag een offerte op voor een overlijdensrisicoverzekering bij Centraal Beheer. En lees hier 4 redenen waarom je een overlijdensrisicoverzekering kunt afsluiten, ook al bezit je geen koophuis.

Wat voor hypotheek willen senioren?

Is het dus onmogelijk om een hypotheek voor senioren af te sluiten? Nou, dat valt wel mee. Veel 55-plussers die een huis kopen, zijn doorstromers. Ze hebben al eerder een koophuis gehad waar ze vaak een forse overwaarde op hebben. Dat betekent dat veel ouderen met een lagere hypotheek toekunnen dan bijvoorbeeld een starter die volledige financiering nodig heeft.

Uit cijfers van een grote hypotheekadviesketen blijkt dat die senioren vooral op zoek zijn naar een hypotheek met stabiele, lage maandlasten.  Daarom hebben ze een voorkeur voor aflossingsvrije hypotheken met een lange looptijd. Die kunnen senioren nog meenemen als ze zo’n hypotheek ook al eerder hebben gehad. Dankzij die lage lasten vormt het verlies van hypotheekrenteaftrek waar grote groepen hypotheekbezitters vanaf 2031 mee te maken krijgen, voor veel ouderen geen probleem. Vervroegd boetevrij aflossen of meedalen van de hypotheekrente tijdens de looptijd blijkt in de praktijk voor veel senioren met een hypotheek niet zo interessant.

Hypotheek deels aflossen voor de pensioendatum

Ook het probleem van de inkomensdaling na pensionering is te ondervangen. Als je als 55-plusser een hypotheek afsluit, kun je met de bank afspreken om voor je pensionering een flink deel af te lossen. Daardoor kun je na je pensionering toch je hypotheeklasten blijven betalen. En heb je veel eigen geld ingebracht, dan hoef je niet altijd een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Soms kun je een overlijdensrisicoverzekering met een korte looptijd afspreken. Je moet dan wel binnen diezelfde periode de top van je hypotheek aflossen.

Andere leningvormen dan een hypotheek

Verder zijn banken onder voorwaarden bereid om ouderen een persoonlijke lening te geven. Daarmee kun je bijvoorbeeld een verbouwing financieren. Voor zo’n persoonlijke lening hoef je niet langs bij de notaris en je betaalt geen advieskosten. Als je de lening besteedt aan de verbetering of aankoop van een huis, mag je de rente van de belasting aftrekken. Wel kunnen banken eisen dat je die persoonlijke lening binnen een bepaalde tijd terugbetaalt.

Ook een opeethypotheek kan voor zestigplussers een mogelijkheid zijn. Met een opeethypotheek haal je de overwaarde uit je huis, zonder dat je maandlasten stijgen.

Stappenplan hypotheek voor senioren

Zoals met veel zaken in het leven is ook een hypotheek voor senioren een kwestie van financiële planning. En dat is makkelijker dan je denkt.

  • Begin ruim op tijd, bij voorkeur meer dan 10 jaar voor je pensioendatum, je financiële situatie na je pensionering in kaart te brengen. Zo krijg je inzicht in je financiële toekomst en weet je wat je mogelijkheden en onmogelijkheden zijn. Een overzicht van alle pensioenen die je bij (ex)werkgevers hebt opgebouwd vind je op Mijnpensioenoverzicht.nl.
  • Bereken of je met je geplande pensioen je hypotheeklasten kunt blijven betalen, ook als je partner door overlijden wegvalt.
  • Kijk of er mogelijkheden zijn om voor je pensionering een deel van je hypotheek versneld af te lossen. Zo heb je na je pensionering lagere hypotheeklasten. Praat hierover met een hypotheekadviseur.
  • Probeer voor jezelf na te gaan of je na je 57e nog wilt verhuizen. In dat geval gelden namelijk strengere leennormen. Maatwerk is hierbij mogelijk, maar neem ook hiervoor contact op met een hypotheekadviseur.
  • Bij stellen waarbij de ene partner al wel AOW krijgt en de ander nog niet, kan een tijdelijke inkomensdaling ontstaan. De Nationale Hypotheek Garantie heeft hiervoor een speciale regeling: de Tijdelijk Tekort Regeling.

Kortom, een hypotheek voor senioren is best mogelijk, maar het is wel maatwerk. Een goede hypotheekadviseur is dan goud waard.

Gerelateerde artikelen

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.