Wie een appartement koopt, koopt een huis in een gebouw waarin ook anderen gekocht hebben of huren. Dat maakt het kopen van een appartement juridisch meteen een stuk ingewikkelder dan wanneer u een gewone eengezinswoning koopt.

In deze special gaan we daarom in op een aantal juridische aspecten, het onderhoud bij appartementen, de Vereniging van Eigenaren en het kopen van een nieuwbouwappartement. Lees ook: Een nieuwbouwhypotheek, hoe werkt dat?

Als u een eengezinswoning, ook wel een ‘grondgebonden’ woning koopt, bent u van de fundering tot aan het puntje van de schoorsteen eigenaar van het huis. U heeft dus ook alle lusten en lasten. Bij een appartement is dat anders. U wordt eigenaar van een deel van het gebouw (uw appartement) plus mede-eigenaar van de overige voorzieningen in dat gebouw, zoals het trappenhuis, de eventuele lift, de galerijen, de bergingen, het dak en misschien ook nog een gemeenschappelijke tuin.

Splitsingsakte appartement

In een zogeheten splitsingsakte met daarin een splitsingstekening wordt precies vastgelegd van welk deel van het gebouw u de eigenaar bent. Dat wordt ook wel het ‘breukdeel’ genoemd. Het breukdeel is gebaseerd op de grootte van je appartement. Een groter breukdeel levert een zwaarder stemrecht in de Vereniging van Eigenaren (VvE) op, maar ook een grotere betalingsverplichting aan die VvE.

Splitsingsreglement appartement

In het bijbehorende splitsingsreglement staat precies beschreven wat uw rechten en plichten als eigenaar zijn. Zo staat er in wat u moet bijdragen aan de VvE voor het gezamenlijke onderhoud en hoe de VvE haar besluiten moet nemen. Ook kan er in zo’n reglement een bepaling staan over het al dan niet uitoefenen van een bedrijf aan huis en of u wel of geen parketvloer mag leggen. Op de website van de Vereniging Eigen Huis kunnen leden een model-splitsingsreglement downloaden.

Soms moet een pand nog gesplitst worden, bijvoorbeeld een nieuwbouwcomplex of een pand dat door de verhuurder, zoals een woningcorporatie, stukje bij beetje verkocht wordt. In dat geval moet het splitsingsreglement nog worden vastgesteld. Als koper of eigenaar kunt u dan nog invloed uitoefenen en het is zeker aan te raden om van dat recht gebruik te maken. Wilt u later nog iets aan dat splitsingsreglement veranderen, dan moeten alle eigenaren met zo’n wijziging instemmen en dat is dus veel lastiger. Bovendien zijn een splitsingsakte en een splitsingsreglement notariële akten. Elke verandering moet dus voor de notaris gepasseerd worden en dat kost geld.

Appartement en huishoudelijk reglement

In sommige gevallen heeft een VvE ook nog een huishoudelijk reglement waarin aanvullende regels staan. De leden van de VvE (alle appartementseigenaren dus) kunnen besluiten om dat huishoudelijk reglement te veranderen. Dat hoeft dan weer niet via de notaris. De splitsingsakte en het -reglement zijn op te vragen bij de huidige eigenaar, de VvE of bij het Kadaster.

Tip: Appartement kopen? Vraag online een hypotheekofferte aan. Heeft u al een hypotheek op uw appartement? Misschien is het dan nu voordelig om uw hypotheek over te sluiten.

Appartement in coöperatieve vereniging

In flats uit de jaren vijftig en zestig wordt niet altijd gewerkt met splitsingsaktes en -reglementen. In dat geval kent de flat een coöperatieve vereniging. Zo’n vereniging werkt met statuten en een huishoudelijk reglement.

Servicekosten appartement

De gemeenschappelijke kosten, ook wel servicekosten, verschillen per appartementengebouw. De hoogte van het bedrag dat je maandelijks moet betalen hangt onder meer af van de vraag hoe oud het gebouw is, of de VvE in het verleden de financiën goed beheerd heeft en of er groot onderhoud in de planning zit. Soms zitten een opstalverzekering voor het hele gebouw, het gebruik van water (als er collectieve in plaats van een individuele watermeters gebruikt worden) en het schoonmaken van bijvoorbeeld het trappenhuis in de servicekosten verwerkt.

Meer weten? De Vereniging Eigen Huis heeft een uitgebreid dossier over het kopen van een appartement.