Het kabinet Rutte-2 gaat de plannen in het regeerakkoord voor de woningmarkt aanpassen. Hypotheken moeten nog wel in dertig jaar worden afgelost. Maar huizenbezitters mogen daarnaast wel een tweede lening afsluiten voor maximaal de helft van de woningwaarde. Die tweede lening moet in 35 jaar afgelost worden. De rente daarover is niet aftrekbaar.
Dat is het kabinet overeengekomen met de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP. Deze en andere aanpassingen waren nodig, omdat het kabinet anders in de Eerste Kamer geen meerderheid voor haar woningmarktplannen zou hebben. De belangrijkste punten uit het woningmarktakkoord:

Hypotheek voor de helft aflossen

Hypotheken moeten nog steeds in dertig jaar volgens een annuitair systeem worden afgelost. Maar daarnaast krijgen huizenbezitters de mogelijkheid om een tweede lening af te sluiten tot maximaal vijftig procent van de woningwaarde. Die tweede lening moet in maximaal 35 jaar worden afgelost. Op die manier kunnen huishoudens hun woonlasten beperken.

Tweede hypotheek naast eerste hypotheek

Uit een toelichting op de site van de SGP, een van de deelnemende partijen aan het akkoord, blijkt dat de tweede hypotheek gelijktijdig met de eerste hypotheek wordt afgesloten, maar de schuld is op dat moment nul euro. Op het moment dat er wordt afgelost op de eerste hypotheek, stort de bank maximaal de helft van die aflossing in de tweede hypotheek. De schuld van die tweede hypotheek stijgt dus naarmate er op de eerste hypotheek wordt afgelost. Dat lijkt dus op het principe van de communicerende vaten, al mag in dit geval hooguit de helft van de aflossing gestort worden. De rente over de eerste hypotheek blijft aftrekbaar, de rente over de  tweede lening is niet aftrekbaar en zou dus in Box 3 moeten vallen, maar dat wordt niet zo expliciet vermeld. Als dat zo is, dan mag u deze schuld wegstrepen tegen uw vermogen in Box 3.

Lagere lasten door tweede hypotheek

Volgens het voorbeeld op de SGP-site zou de rente voor beide leningen gelijk moeten zijn. Het kabinet en de drie oppositiepartijen stellen dat de woonlasten hierdoor in de eerste jaren wat lager uitvallen, maar over de hele looptijd zijn ze hoger. Per saldo kunnen huizenbezitters met die tweede lening tot 50 procent een aflossingsvrije hypotheek krijgen. Berekeningen van onafhankelijk onderzoeksbureau Moneyview wijzen echter uit dat de totale lasten over de hele looptijd voor de modale huizenbezitter lager uitvallen dan bij het in het regeerakkoord voorgestelde systeem waarbij in dertig jaar annuitair afgelost moet worden. Moneyview ziet ook in de brief van minister Stef Blok van Wonen ruimte dat de aflossing van de tweede hypotheek ook langer dan 35 jaar mag duren. Blok schrijft aan de Kamer: “Hierdoor kan de looptijd worden verlengd naar bijvoorbeeld 35 jaar”. Let op het woord ‘bijvoorbeeld’. Dat mogen bank en klant zelf afspreken, concludeert Moneyview. Weten hoeveel hypotheek u na het woonakkoord nog kunt krijgen? Vraag online een hypotheekofferte op bij onder meerHypotheek-Rentetarieven.nl en Nationaalbespaarcentrum.

Hogere schulden door tweede hypotheek

Andere hypotheekspecialisten kraken dit onderdeel van het plan. Zij wijzen er op dat banken voor die tweede lening een hogere rente zullen rekenen. Ook stellen ze dat deze maatregel hypotheekbezitters juist aanmoedigt om zich weer volop in de schulden te steken. Vereniging Eigen Huis, die de maatregelen onduidelijk noemt, stelt dat de huizenbezitter met die tweede lening dus geld leent om zijn woonlasten te betalen. “Zo financiert hij niet zijn woning, maar zijn hypotheek.” Hoogleraar Woningmarkt Jan Conijn spreekt in De Telegraaf van een ‘sigaar uit eigen doos’.  Hij stelt dat de consument wordt opgescheept met een duur consumptief krediet.

Woonakkoord en de bijleenregeling

Andere critici wijzen ook op de bijleenregeling. Die bepaalt dat iemand bij een verhuizing de overwaarde uit z’n eerste woning niet meer mag gebruiken voor de hypotheekrenteaftrek. Wie veel heeft afgelost, heeft een hoge overwaarde en kan dus nauwelijks nog iets aftrekken. Daarnaast heeft deze persoon mogelijk ook een hoge schuld over de tweede lening opgebouwd. Daardoor zullen banken hem of haar waarschijnlijk niet snel een nieuwe hypotheek geven. De critici stellen derhalve dat de doorstroming op de woningmarkt door dit akkoord juist tot stilstand kan komen.

Makkelijker hypotheek voor starters

Verder komt er een fonds van 50 miljoen euro voor startersleningen, in plaats van 20 miljoen waar het kabinet in het regeerakkoord op had ingezet. Daardoor kunnen starters makkelijker een hypotheek krijgen. De regeling helpt ongeveer 11.000 starters. Juist van starters wordt verwacht dat zij de woningmarkt weer vlot trekken, omdat zij niet eerst een woning hoeven te verkopen. Verder gaat de BTW op verbouwingen en renovatie een jaar lang omlaag van 21 naar 6 procent. Deze maatregel moet de snel stijgende werkloosheid in de bouw een halt toeroepen. Het is nog niet precies bekend, wanneer de BTW-verlaging in gaat.

Huren stijgen minder hard

Verder zijn er een aantal maatregelen genomen om huurders tegemoet te komen. Zo stijgen de huren voor huishoudens met een inkomen boven de 43.000 euro met maximaal 4,5 procent bovenop de inflatie. Minister Blok wilde de huren met maximaal 9,5 procent laten stijgen. Huurders met een inkomen boven de 33.000 euro per jaar (modaal) krijgen 2 procent plus inflatie aan huurverhoging. Als je inkomen daalt door bijvoorbeeld werkloosheid en pensionering, gaat de huur omlaag.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars noemt het akkoord ‘een verbetering’. De NVM is blij met de verruimde mogelijkheden voor starters, de matiging van de heffing voor corporaties (die van 2 miljard naar 1,7 miljard gaat) en de impuls die de bouw krijgt door de tijdelijke verlaging van de BTW op verbouwingen.

De Nederlandse Vereniging van Banken denkt dat er met het akkoord eindelijk zekerheid komt voor huizenbezitters en zal scherp kijken naar de uitvoerbaarheid van de regels.

Duidelijkheid over hypotheken

De voorstellen moeten nog worden goedgekeurd door de Tweede en daarna de Eerste Kamer, maar dat zal naar verwachting geen probleem zijn. Doordat er nu duidelijkheid is over de aflossingstermijn en de hoogte van de aflossing van hypotheken zou de onzekerheid op de woningmarkt moeten afnemen.