Nu de huizenmarkt in veel delen van Nederland zo overspannen is, besluiten veel huizenbezitters niet te verhuizen maar te verbouwen. Maar wat is verstandiger: een verbouwing financieren via de hypotheek, een tweede hypotheek afsluiten of een lening afsluiten? En waar loop je tegenaan als je een hypotheek voor een verbouwing nodig hebt?

Zit een verbouwing financieren met eigen geld er niet in, dan moet je geld lenen. Veel huizenbezitters financieren een verbouwing met een verhoging van de hypotheek, een persoonlijke lening of een tweede hypotheek. Uit cijfers van het Hypotheek Data Netwerk, dat nagenoeg alle hypotheekaanvragen in Nederland registreert, blijkt dat het aantal aangevraagde hypotheken sinds eind 2019 en begin 2020 fors is gestegen. Een deel van die stijging wordt veroorzaakt door mensen die een hypotheek voor een verbouwing nodig hebben.

Looptijd van je huidige hypotheek

Wie voor een verbouwing een hypotheek verhoogt of een tweede hypotheek afsluit, krijgt met een paar zaken te maken. Het eerste punt is dat een verhoging van je hypotheek gelijk moet lopen met de resterende looptijd van je hypotheek. Wie een hypotheek met een looptijd van dertig jaar heeft, waarvan al tien jaar verstreken zijn, kan er voor de verhoging van de hypotheek voor de verbouwing dus maar twintig jaar bij krijgen.

Als je je hypotheek nog niet zo lang geleden hebt afgesloten, is dat niet zo’n probleem, concluderen hypotheekadviseurs van een adviesketen. Maar ze zien wel dat bij hypotheken die al langer lopen, de leencapaciteit voor de verbouwing lager is. En in het slechtste geval kun je een verhoging van je hypotheek voor een verbouwing wel vergeten.

Inkomenstoets valt negatief uit

Als je je hypotheek wilt verhogen voor een verbouwing kun je tegen een tweede probleem aan lopen. Hypotheekverstrekkers moeten namelijk een inkomenstoets uitvoeren. Als je rentevaste periode van je hypotheek tien jaar of korter is, moeten hypotheekverstrekkers voor die eerste hypotheek verplicht rekenen met een rekenrente van 5 procent.Het maakt daarbij niet uit of de werkelijke rente veel lager ligt. Vanwege die hoge rekenrente kan het gebeuren dat je niet voldoet aan de inkomenstoets. Of je leencapaciteit valt lager uit.

Hypotheek is soms goedkoper

Uit andere onderzoeken blijkt weer dat het soms wel goedkoper is om een hypotheek voor een verbouwing af te sluiten dan een persoonlijke lening. Dat is het geval als je meer dan 25.000 euro moet lenen. Ook is het verstandig om bij een lening of een hypotheek voor een verbouwing naar je totale financiële plaatje te kijken. Misschien loopt je huidige hypotheek al een tijdje en is het voordelig om over te stappen naar een goedkopere hypotheek met een lagere rente of betere voorwaarden. Maak dus een afspraak met een financieel adviseur om uit te laten rekenen hoe je een verbouwing het beste kunt financieren. Neem contact op met bijvoorbeeld Hypotheekvisie, Hypotheek-Rentetarieven.nl, Hypotheekoversluiten.com of het Nationaal Bespaarcentrum.

Hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie

Ook kunnen er problemen ontstaan als de eerste hypotheek destijds zonder Nationale Hypotheek Garantie is afgesloten. Sommige hypotheekverstrekkers willen alleen een tweede hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluiten als ook de eerste hypotheek met NHG is afgesloten. Doordat de NHG-regels zijn verruimd, kan het zijn dat de eerste hypotheek destijds niet, maar de tweede hypotheek nu wel voor Nationale Hypotheek Garantie in aanmerking komt.

Wat is goedkoper: een verbouwing financieren met een hypotheek of een lening?

Iets anders is dat je voor een hypotheek of een verhoging daarvan, naar de notaris moet. Dat brengt kosten met zich mee. Bij een persoonlijke lening heb je dat niet. De totale kosten van het afsluiten van de hypotheek en de aflossing en rente vallen vaak hoger uit dan wanneer je de verbouwing betaalt met een persoonlijke lening van 10 jaar. Dat is zelfs het geval ondanks de hogere rente van een consumptief krediet. Dit blijkt uit het Special Item Consumptief Krediet van onderzoeksbureau MoneyView, waarin verschillende manieren van financieren met elkaar vergeleken worden.

Verbouwing financieren met lening of hypotheek?

De onderzoekers gingen uit van een gemiddelde verbouwing van 15.000 euro. Bij het ene scenario vergeleken ze een persoonlijke lening van 120 maanden met onder meer de veel gekozen hypotheek met een looptijd van dertig jaar. In het andere geval onderzochten ze het verschil tussen een persoonlijke lening en een hypotheek, allebei met een looptijd van tien jaar.

In het eerste geval was een persoonlijke lening van 120 maanden over de hele looptijd gemeten goedkoper dan een hypotheek van dertig jaar afsluiten. De langere looptijd van een hypotheek leidt er toe dat minder snel wordt afgelost. Daardoor moet meer rente betaald wordt dan bij een persoonlijke lening, aldus de onderzoekers. Ook kosten die de huiseigenaar maakt voor taxatie, advies- dan wel distributiekosten en notaris wegen zwaar mee.

Maar de maandlasten van een persoonlijke lening zijn in dit geval wel hoger dan de hypotheeklasten. Dat komt doordat bij de hypotheek de aflossing van de schuld over dertig jaar wordt uitgesmeerd. Bij de persoonlijke lening voor de verbouwing moet dat in tien jaar gebeuren.

Verhoging hypotheek met een looptijd van dertig jaar

Maar als een verhoging van de hypotheek wordt afgesloten met een looptijd van tien jaar, dan is een verhoging van de hypotheek wel duidelijk goedkoper dan een persoonlijke lening. Alleen zijn dan de maandlasten weer hoger dan bij een hypotheek met een looptijd van dertig jaar, omdat de schuld sneller afbetaald moet worden. Al met al concluderen de onderzoekers dat het financieren van een verbouwing maatwerk is.

Persoonlijke lening voor verbouwing

Ook bij een persoonlijke lening mag je de rente aftrekken van de belasting. Maar dat geldt alleen als je de lening gebruikt voor een verbouwing. Je moet dan wel volgens een vast schema aflossen. Een persoonlijke lening met een wat langere looptijd, bijvoorbeeld 120 maanden, loopt parallel met de economische afschrijving van de verbouwing. Een persoonlijke lening voor een auto loopt doorgaans veel korter, omdat een auto ook korter mee gaat. Leningverstrekkers hebben vaak speciale persoonlijke leningen voor verbouwingen. Bovendien is het makkelijker om een persoonlijke lening af te sluiten. Er komt minder rompslomp bij kijken. En niet elke geldverstrekker is bereid om de hypotheek te verhogen.

Hypotheek verhogen voor een verbouwing

Een andere mogelijkheid is om een tweede hypotheek af te sluiten of je huidige hypotheek te verhogen. Meestal sluit je zo’n tweede hypotheek of een hogere hypotheek af bij dezelfde geldverstrekker waar je eerste hypotheek al loopt. Bij een verhoging van een bestaande hypotheek krijg je wel te maken met kosten voor de notaris en het kadaster. Die kosten kun je vermijden als je er bij het afsluiten van je hypotheek voor gekozen hebt, om de inschrijving bij het Kadaster hoger te laten zijn dan de feitelijke hypotheek. Denk dus bij het afsluiten van een hypotheek goed na of je in de toekomst wilt verbouwen.

Lees hier het hele onderzoek.