Hoewel een hypotheek voor zzp’ers tegenwoordig makkelijker te krijgen is dan een aantal jaren geleden, is het voor zelfstandigen van vijftig jaar en ouder juist lastig om een hypotheek aan te vragen. En de kans bestaat dat het aanvragen van een hypotheek voor oudere zzp-ers nog lastiger binnenkort nog lastiger gaat worden.

Volgens het CBS waren er eind 2020 1,1 miljoen zzp’ers. Dat komt neer op 13% van alle werkenden. Dat hoge aantal zien hypotheekadviseurs ook terug in het aantal aanvragen voor hypotheken voor zelfstandigen. Maar het aanvragen voor hypotheken voor oudere zzp-ers daalt scherp vanaf vijftig jaar.

Eigen woning is pensioen voor oudere zelfstandige

Veel zzp’ers bouwen nauwelijks pensioen op. Vaak zien ze hun eigen woning als pensioenaanvulling. Door de hypotheek versneld af te lossen realiseren ze op hun pensioendatum een lage hypotheeklast. Weer andere oudere zelfstandigen verkopen rond hun pensioendatum hun woning met overwaarde en en gaan daarna huren, blijven werken als pensionado of verhuizen naar een kleinere of goedkopere koopwoning.

Tegelijk bouwen veel ondernemers wel op andere manieren pensioen op, door middel van lijfrentes, box 3 vermogen, panden (al dan niet voor verhuur) en/of in hun bedrijf.

Wil jij als oudere zelfstandige een hypotheek aanvragen? Maak dan een afspraak voor hypotheekadvies bij Frits.com, Aegon (eigen Aegon-adviseur of een onafhankelijke adviseur), Hypotheekvisie, Hypotheekrentetarieven, Jawel en Nationaal Bespaarcentrum.

Waarom zijn zelfstandigen in de naderende pensioenfase ondervertegenwoordigd in het aantal hypotheekaanvragen?

Oudere zelfstandige bij hypotheekaanvraag anders behandeld dan werknemer in loondienst

Hypotheekadviseurs zien daarvoor twee oorzaken. De belangrijkste oorzaak hiervoor lijkt in de geldende regelgeving rond het verstrekken van hypotheken te zitten. Hypotheekaanbieders moeten in hun toetsing vanaf de leeftijd van 57 jaar (10 jaar voor ingang van de AOW) rekening houden met het pensioeninkomen van de aanvragers. Deze regelgeving is van oudsher gericht op aanvragers in loondienst met een pensioen dat is opgebouwd vanuit loondienst. Ondernemers worden daardoor in wezen ongelijk behandeld in vergelijking met hun eigen medewerkers en dat is vreemd, zeker in deze tijd nog, aldus de Hypotheekshop dat in deze kwestie dook.

Een veel voorkomend voorbeeld daarvan is een oudedagslijfrente. Veel geldverstrekkers nemen deze in hun toetsing alleen mee voor het opgebouwde bedrag, niet voor het te bereiken bedrag op einddatum. Bij mensen in loondienst is het echter wel gebruikelijk om uit te gaan van het te bereiken pensioen, ook bij een beschikbare premieregeling. Andere pensioenvoorzieningen van ondernemers als vrij vermogen of de waarde van de onderneming kunnen vaak helemaal niet of beperkt worden meegenomen. En ook doorwerken of goedkoper gaan wonen na pensioendatum kunnen niet worden betrokken in de toetsing.

Lees ook: Hypotheek met een flexibel contract: Met deze 6 tactieken krijg je toch een hypotheek

Onzekerheid over pensioenvermogen

De reden van deze terughoudendheid is de grotere onzekerheid over de bestendigheid van het aanwezige pensioenvermogen. Gaat het slechter met de onderneming de komende jaren, dan kan het aanwezige vermogen (deels) verdampen. En daarnaast vereist dit van een geldverstrekker ook individuele beoordeling en risico-inschatting.

Lees ook: De opeethypotheek: de overwaarde van je huis verzilveren

Voorstel in de maak: vervroegde toetsing op toekomstig pensioeninkomen

Deze drempel voor zelfstandigen lijkt binnenkort zelfs nog groter te worden. Er wordt namelijk gewerkt aan een wetsvoorstel waarmee de toetsing op toekomstig pensioeninkomen wordt vervroegd: van 10 jaar voor AOW-datum naar 15 of zelfs 20 jaar daarvoor. Dat betekent dat hypotheekaanbieders bij aanvragers van eind veertig of begin vijftig al rekening gaan moeten houden met hun pensioeninkomen op 67-jarige leeftijd.

Dit voorstel baart hypotheekadviseurs zorgen, aldus Hypotheekshop, omdat de mogelijkheden voor een grote groep (zelfstandigen maar ook mensen in loondienst) fors zullen worden beperkt. Niet alleen omdat in 15-20 jaar qua inkomensstijging en pensioenopbouw nog veel kan gebeuren. Maar ook doordat de eigen keuzes die mensen willen maken (bijv. rond de 50 jaar i.v.m. opgroeiende kinderen groter gaan wonen om later juist kleiner te willen gaan wonen) in de verdrukking kunnen komen als ze niet in het strikte kader passen, waarin de alternatieve pensioenvoorzieningen van ondernemers vooralsnog niet worden betrokken. Daardoor komt niet alleen de doorstroming op de woningmarkt van mensen in deze leeftijdsfase tot stilstand, maar het wordt ook lastiger om een hypotheek aan te vragen voor ook verbouwing, verduurzaming en levensloopbestendig maken van de woning.

De hypotheekadviesketen ziet meer in het vergroten van de bewustwording van de pensioensituatie en gevolgen bij arbeidsongeschiktheid van consumenten. “Dit voorstel is echter een brug te ver, omdat het te vroeg in het leven van mensen ingrijpt en hun mogelijkheden beknot”, aldus de hypotheekadviesketen. “Bovendien zijn ons geen problemen bekend van grotere betalingsmoeilijkheden met hypotheken in de pensioenfase.”

Maatwerk bij hypotheekaanvraag steeds lastiger

De hypotheekadviseurs waarschuwen er voor dat door steeds meer nieuwe regels maatwerk bij hypotheken steeds lastiger wordt.
“Daar lopen op dit moment met name ondernemers tegenaan in de naderend pensioenfase. Het is daarom belangrijk – mede door de komst van een nieuw pensioenstelsel – dat de hypotheekmogelijkheden voor consumenten niet nodeloos worden beperkt, en dat de regelgeving rond het verstrekken van hypotheken aansluit bij de huidige maatschappij.”