Veel senioren willen graag financieel meer ruimte hebben, maar hun geld zit vast in hun huis. Met een opeethypotheek profiteren oudere huiseigenaren van hun opgebouwde vermogen in hun huis zonder te hoeven verhuizen. In dit artikel leggen we uit wat een opeethypotheek is, voor wie het geschikt is en wat de voordelen en nadelen zijn.

Laatst gewijzigd: 4 december 2023.

Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek, ook wel bekend als een omgekeerde hypotheek, is een hypotheekvorm waarbij oudere huiseigenaren de mogelijkheid krijgen om de overwaarde van hun woning op te nemen in de vorm van periodieke uitkeringen, een eenmalig groot bedrag of een combinatie van beide. In tegenstelling tot een traditionele hypotheek hoeven de leners geen maandelijkse aflossingen te doen. In plaats daarvan wordt de rente opgeteld bij de hypotheekschuld. Die lening wordt pas afgelost wanneer het huis wordt verkocht, meestal na het overlijden van de lener of wanneer de lener verhuist naar een andere woning.

Een opeethypotheek wordt dan ook wel verzilverhypotheek genoemd: je verzilvert de overwaarde die in je huis vastzit.

Voor wie is een opeethypotheek geschikt?

Een opeethypotheek is vooral geschikt voor senioren die willen profiteren van het vermogen dat ze hebben opgebouwd in hun huis en die niet willen verhuizen. Het kan ook een optie zijn als je op grond van je inkomen niet voor een gewone annuiteitenhypotheek of lineaire hypotheek in aanmerking komt. Met zo’n verzilverhypotheek kun je je huidige uitgavenpatroon handhaven, extra uitgaven doen of onverwachte medische kosten dekken. Bovendien kan de opeethypotheek voor senioren een aanvulling op het inkomen zijn, vooral als ze geen andere pensioeninkomsten hebben.

Voordelen van een opeethypotheek

Een opeethypotheek heeft drie voordelen:

Geen maandelijkse aflossingen: Een van de grootste voordelen van een opeethypotheek is dat de lener geen maandelijkse aflossingen hoeft te doen. Dit kan een enorme financiële last verlichten voor senioren die een beperkt inkomen hebben, bijvoorbeeld voor ouderen die alleen AOW of een klein pensioen hebben. De rente wordt maandelijks opgeteld bij de hypotheekschuld. Maar omdat die hypotheek pas wordt afgelost bij verkoop van het huis, heb je daar nu geen last van. Je maandlasten stijgen bij een opeethypotheek dus niet.

Flexibele opnamemogelijkheden: Leners hebben de flexibiliteit om te kiezen hoe ze hun opgebouwde vermogen willen opnemen. Ze kunnen periodieke uitkeringen ontvangen om hun inkomen aan te vullen, een eenmalig groot bedrag opnemen om grote uitgaven te doen, of een combinatie van beide. Dit geeft senioren de vrijheid om hun financiële behoeften aan te passen aan hun persoonlijke situatie.

Blijven wonen in het huis: Een opeethypotheek stelt senioren in staat om in hun huis te blijven wonen zolang ze dat willen. Dit is vooral belangrijk voor mensen die gehecht zijn aan hun woonomgeving of die geen geschikt alternatief kunnen vinden.

Nadelen van een opeethypotheek

Aan een opeethypotheek zitten ook nadelen. Het eerste nadeel is dat je minder vermogen kunt nalaten aan je kinderen of andere erfgenamen. Aangezien de lening wordt afgelost bij de verkoop van het huis, kan een opeethypotheek het bedrag verminderen dat beschikbaar is voor erfgenamen. Elke maand wordt de schuld weer iets groter en wordt er weer iets afgeknabbeld van het deel dat voor de erfgenamen overblijft. Om teleurstellingen bij je kinderen te voorkomen, kan het verstandig zijn om het afsluiten van een opeethypotheek met je kinderen te bespreken. Aan de andere kant kun je ook redeneren: het is mijn leven, mijn geld en ik doe er mee wat ik wil

Kosten en rente: Het afsluiten van een opeethypotheek brengt kosten met zich mee, zoals notaris- en afsluitkosten. Bovendien wordt er rente berekend over het opgenomen bedrag. Die rente wordt bij de schuld opgeteld, waardoor er bij verkoop van het huis minder overblijft voor eventuele erfgenamen. Let er ook op hoe lang de rente vaststaat.

Lees ook: Een hypotheek voor ouderen afsluiten: hoe moeilijk is dat?

Geen hypotheekrenteaftrek bij opeethypotheek

Anders dan bij een gewone hypotheek is de rente bij een opeethypotheek niet fiscaal aftrekbaar. Dat zit zo: sinds 2013 is hypotheekrente alleen aftrekbaar als je in maximaal 30 jaar je hypotheek aflost. En bij een opeethypotheek los je juist niks af, maar wordt de hypotheekschuld alleen maar groter. Wil je dus een opeethypotheek afsluiten om bijvoorbeeld een verbouwing aan je woning te realiseren? Dan kan je hypotheekadviseur je wellicht op andere financieringsmogelijkheden wijzen, maar die hangen weer van je persoonlijke situatie af. Maak een afspraak met een hypotheekadviseur van bijvoorbeeld Frits, Aegon (eigen adviseur of onafhankelijke adviseur) en Hypotheekvisie om je over alle aspecten van de opeethypotheek te laten informeren.

Beperkte beschikbaarheid en regelgeving: Slechts een handjevol hypotheekverstrekkers bieden opeethypotheken aan, waardoor de beschikbaarheid beperkt kan zijn.

Complex product: De Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwde er in 2020 voor dat opeethypotheken complexe producten zijn, die niet voor iedereen geschikt zijn. De AFM riep banken en hypotheekverstrekkers op de opeethypotheken verder te ontwikkelen en de informatievoorziening te verbeteren.

Opeethypotheek met restschuldgarantie

Je hypotheekadviseur kan ook voor je uitzoeken of er aan je opeethypotheek een restschuldgarantie zit. Met zo’n restschuldgarantie loop je (of je erfgenamen) bij verkoop van het huis geen risico op een restschuld, bijvoorbeeld als de huizenprijzen heel hard gedaald zijn. De hypotheekverstrekker neemt bij zo’n restschuldgarantie de restschuld over.

Hoeveel opeethypotheken zijn er?

Op het moment van schrijven, juli 2023, kun je kiezen uit vier opeethypotheken:

ABN Amro Overwaarde Hypotheek
Florius Verzilver Hypotheek
Onderlinge ’s Gravenhage ZilverHuis Hypotheek
SocioHypotheek

De leeftijd waarop je een opeethypotheek kunt afsluiten, verschilt per aanbieder. Bij Florius kun je al een verzilverhypotheek afsluiten vanaf 60 jaar. Bij ABN Amro is dat 62 jaar en bij SocioHypotheek kan dat vanaf je 65ste verjaardag. De verzilverhypotheek van SocioHypotheek kun je afsluiten als je met pensioen gaat. Alle vier de aanbieders schelden de restschuld kwijt bij verkoop, mits je aan de voorwaarden daarvoor hebt voldaan.

Aanbieders verzilverhypotheken

Het probleem met verzilverhypotheken is echter dat het aantal aanbieders van verzilverhypotheken nogal op en neer golft. Als de huizenprijzen stijgen en de hypotheekrente laag is, lopen aanbieders weinig risico en worden er meer opeethypotheken aangeboden. De stijging van de schuld is dan geen probleem, want de woningwaarde stijgt nog harder. Maar de Vereniging Eigen Huis constateert in het septembernummer van haar ledenblad dat als de hypotheekrente stijgt en de woningprijzen dalen, het voor aanbieders van opeethypotheken niet meer interessant is. Ze houden er dan mee op of ze stellen strengere voorwaarden aan de verzilverhypotheek.

Alternatieven voor een opeethypotheek

Een opeethypotheek of verzilverhypotheek is niet de enige manier om de overwaarde van je huis te verzilveren. Je kunt ook je hypotheek oversluiten, naar bijvoorbeeld een andere hypotheekvorm zoals een aflossingsvrije hypotheek of een hypotheek met lagere rente. Daardoor worden je maandlasten lager.

Een andere manier is om je hypotheek te verhogen of een tweede hypotheek te nemen. Als je het vrijgekomen geld gebruikt om bijvoorbeeld je woning levensloopbestendig te maken of te verduurzamen, kan het zijn dat de hypotheekrente wel weer van de belasting aftrekbaar is. Ook bieden sommige gemeenten gunstige leningen aan om je huis levensloopbestendig te maken. Maar bij die alternatieven voor de opeethypotheek zal een geldverstrekker wel kijken of je inkomen aan de hypotheeknormen voldoet. Bij een opeethypotheek hoeft dat niet. Dan wordt in principe alleen naar de waarde van je huis en de hypotheekrente gekeken. Alle reden dus om financieel advies te vragen aan een hypotheekadviseur.

Soms bieden gemeenten een Verzilverlening aan. Begin december 2023 waren bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, 95 gemeenten bekend die een Verzilverlening aanbieden. Zo’n verzilverlening is vooral bedoeld om aanpassingen aan je woning te financieren waardoor je langer zelfstandig kunt wonen in je eigen huis.

Conclusie

De opeethypotheek biedt senioren de mogelijkheid om hun opgebouwde vermogen in hun huis te benutten zonder te hoeven verhuizen. Het kan financiële flexibiliteit bieden, extra inkomsten genereren en senioren in staat stellen om in hun vertrouwde omgeving te blijven wonen. Hoewel er enkele nadelen en beperkingen zijn, kan een opeethypotheek een waardevol instrument zijn voor oudere huiseigenaren die hun financiële situatie willen verbeteren. Zoals bij elke financiële beslissing is het echter belangrijk om grondig onderzoek te doen, advies in te winnen en de persoonlijke omstandigheden zorgvuldig af te wegen voordat u een opeethypotheek afsluit.