Hypotheek bij erfpacht

Erfpacht, een systeem waarbij je koopwoning op grond staat die van een ander is, ligt al jaren onder vuur. Veel gemeenten zijn inmiddels bezig om het systeem te moderniseren. Amsterdam bijvoorbeeld gaat in 2016 over op een systeem van eeuwigdurende erfpacht. Wat zijn de consequenties voor je hypotheek bij erfpacht? En hoe zit het met een hypotheek bij particuliere erfpacht?

Wat is erfpacht?

Erfpacht is al zo oud als de spreekwoordelijke weg naar Rome. Bij erfpacht ben je zelf eigenaar van de woning, maar niet van de grond waar het huis op staat. Die is van een ander. Meestal is dat een gemeente, maar ook particuliere erfpacht komt voor. Als eigenaar van het huis moet je periodiek een pachtcanon aan de grondeigenaar betalen, zeg maar de huur van de grond. Die erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar net als de hypotheekrente. Vaak staat die canon voor tientallen jaren vast. Maar als het tijd wordt om de canon te verlengen, kan de huur ook ineens zeer fors omhoog gaan. Dat maakt een huis waarvan de erfpachtcanon bijna verloopt lastig te verkopen.

Erfpacht en hypotheeklasten

In het begin van de twintigste eeuw nam erfpacht in de grote steden in Nederland een hoge vlucht. Doordat de gemeente eigenaar bleef van de grond, werd grondspeculatie tegen gegaan. Tegelijkertijd konden de huizenprijzen laag blijven, omdat de huizenkopers alleen het huis en niet de grond hoefden te kopen. Maar veel huizenbezitters met een erfpachtcontract vinden tegenwoordig dat gemeenten een slaatje proberen te slaan uit de erfpacht. Bovendien is er weinig tegen een verhoging van de erfpachtcanon te doen. Je kunt moeilijk te huis oppakken en ergens anders weer neerzetten. Gemeenten zijn niet ongevoelig voor die kritiek en zijn bereid het erfpachtsysteem te moderniseren. Huiseigenaren krijgen dan de mogelijkheid om de erfpacht eeuwig af te kopen. Daar kun je ook een hypotheek voor afsluiten.

Bank voorzichtig met hypotheek bij erfpacht

Banken zijn vaak op hun hoede als voor een huis met erfpacht een hypotheek wordt aangevraagd. Hypotheekverstrekkers houden niet van onzekerheid. Ze willen zekerheid hebben over de termijn van de canon en de voorwaarden van de erfpacht. Zoals al eerder opgemerkt is een huis waarvan de canon binnenkort afloopt moeilijker te verkopen. Ook willen banken nagaan of de huiseigenaar de maandlasten nog kan betalen als de canon enorm verhoogd wordt. Verder haken banken af als de looptijd van de canon korter is dan de looptijd van de hypotheek.

Particuliere erfpacht en hypotheek

Bij particuliere erfpacht zijn de onzekerheden nog iets groter dan bij gemeentelijke erfpacht. Vrijwel alle banken besloten daarom in 2010 om geen hypotheek meer te verstrekken aan huizen met particuliere erfpacht. Na actie van onder meer de Vereniging Eigen Huis heeft de Nederlandse Vereniging van Banken in 2011 een lijst met criteria opgesteld waaraan particuliere erfpachtcontracten moeten voldoen. Als huizenkoper kun je bij elke notaris laten toetsen of bestaande erfpachtcontracten van voor 1 januari 2013 aan die criteria voldoen en dus met een hypotheek te financieren zijn. In 2013 is een nieuwe lijst met criteria opgesteld, de zogeheten Banciare Richtlijn Financierbaarheid Erfpachtrechten. Als je erfpachtcontract aan die richtlijn voldoet, zou het normaal gesproken wat makkelijker moeten zijn om een hypotheek bij erfpacht te krijgen. Wel hebben banken de mogelijkheid om van de richtlijn af te wijken.

Maximale hypotheek bij erfpacht

Net als bijvoorbeeld een studieschuld en andere schulden telt ook de erfpachtcanon mee bij het bepalen van je maximale hypotheek. Als je de canon periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks of maandelijks) betaalt, beperkt dat je maximale leencapaciteit. Als je de erfpacht voor langere tijd hebt afgekocht, bijvoorbeeld voor tientallen jaren, dan kijken banken hoe lang de pachtperiode nog loopt. Loopt de canon binnenkort af, dan gaan banken moeilijk kijken, want dat vormt een risico.

Heb je de erfpacht eeuwigdurend afgekocht, dan heb je in principe niet meer te maken met erfpachtlasten en heeft erfpacht dus ook geen invloed meer op je maximale hypotheek. In Amsterdam wordt de erfpachtcanon tot en met 2015 nog elke vijftig jaar vastgesteld. Maar sinds juni 2016 heeft Amsterdam eeuwigdurende erfpacht ingevoerd. In juni 2017 moet de besluitvorming over de zogeheten overstapregeling worden afgerond. Dan wordt duidelijk hoe erfpachters kunnen overstappen naar het nieuwe stelsel. Er komt dan ook een rekentool waarmee indicatief kan worden berekend wat overstappen naar het nieuwe stelsel voor een bepaalde woning kost.

Wil jij weten of je een hypotheek bij erfpacht kunt krijgen? Maak dan een afspraak voor hypotheekadvies bij onder meer FX, GoedkopeHypotheek of knab.

Hypotheek bij erfpacht
5 (100%) 1 vote

Deel dit met anderen!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *