Een nieuwbouw hypotheek werkt net iets anders dan een hypotheek voor een bestaande woning. Wat is een nieuwbouwhypotheek en waar moet je op letten bij het afsluiten van een hypotheek voor een nieuwbouwhuis?

Een nieuwbouw hypotheek lijkt in veel opzichten op een gewone hypotheek. Toch zijn er belangrijke verschillen. De belangrijkste punten om bij een nieuwbouwhypotheek in de gaten te houden zijn:

-de bouwrente die je moet betalen
-het bouwdepot

Het belangrijkste verschil tussen een hypotheek voor een nieuwbouwhuis en een hypotheek voor een bestaande woning is dat je bij een nieuwbouwhypotheek de lening in een keer op een speciale rekening gestort krijgt, waarna je het in delen weer overmaakt naar de aannemer die jouw huis bouwt.

Bouwrente financieren in een nieuwbouwhypotheek

Als je een nieuwbouwhuis koopt, sluit je met een aannemer een koop- en aanneemovereenkomst af. Als de aannemer of projectontwikkelaar de grond al in bezit heeft, is hij  geld kwijt aan rente. Die wordt verrekend in de koop- en aanneemovereenkomst en uiteindelijk dus door jou betaald. Dat heet de bouwrente.

Ook na het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst lopen de kosten van de aannemer door in de tijd dat je nog geen hypotheek hebt. In die fase van de bouw betaal je eveneens bouwrente. Die bouwrente moet je betalen tot het moment dat de hypotheek- en leveringsakte bij de notaris gepasseerd wordt. Daarna worden de rekeningen van de aannemer uit het bouwdepot betaald, maar daarover later meer.

Bouwrente meefinancieren in je nieuwbouw hypotheek

Als je voldoende eigen middelen hebt, kun je de bouwrente voor de grondaankoop uit eigen zak betalen. Anders kun je de bouwrente meefinancieren in de nieuwbouwhypotheek. Bij een nieuwbouwhuis spaar je immers de overdrachtsbelasting en de kosten koper uit die je bij de koop van een bestaande woning wel hebt. Daardoor is je financiële armslag wat groter.

Meerwerk meefinancieren in nieuwbouwhypotheek

Een deel van de bouwrente zal onzeker zijn, omdat het kan zijn dat er nog extra kosten gemaakt worden. Vraag je aannemer dus om een zo goed mogelijke inschatting van de bouwrente. Dan kunnen jij en je hypotheekadviseur berekenen hoeveel hypotheek voor je nieuwbouwwoning je nodig hebt. Dat is belangrijk, omdat bouwrente doorgaans flink hoger ligt dan de reële hypotheekrente. Ook de kosten voor meerwerk kun je meefinancieren in een nieuwbouwhypotheek.

Maak een afspraak met een hypotheekadviseur van Hypotheekvisie, Hypotheek24, Hypotheek-Rentetarieven.nl, het Nationaal Bespaarcentrum of Aegon (keuze uit onafhankelijke adviseur of Aegon-adviseur).

Het bouwdepot en je nieuwbouw hypotheek

Als de hypotheekakte gepasseerd is bij de notaris, wordt de hypotheeklening geparkeerd in een door de bank beheerd bouwdepot. Vanuit dit bouwdepot wordt in verschillende fasen van de bouw geld naar de aannemer overgemaakt. Dat is bijvoorbeeld het geval als de fundering gestort is, als de eerste verdieping er staat of als het dak er op zit. Het bouwdepot wordt steeds kleiner.

Over het geld dat in het bouwdepot staat, krijg je rente. Die rente is even hoog of bijna even hoog als de rente die je voor je nieuwbouw hypotheek betaalt. In het begin heb je dus hele lage lasten. Dat is vooral prettig als je naast je nieuwbouwhypotheek nog een hypotheek voor je huidige woning hebt. Naarmate het bouwdepot leger wordt, dalen je rente-inkomsten en stijgen je lasten.

Hypotheekrente nieuwbouwhypotheek aftrekken

De hypotheekrente die je betaalt in een bouwdepot, is fiscaal aftrekbaar. Uiteraard moet je ook de ontvangen rente uit het bouwdepot opgeven.

De vorm van je nieuwbouwhypotheek

Net zoals bij hypotheken voor bestaande woningen het geval is, kun je bij een nieuwbouwhypotheek kiezen uit verschillende hypotheekvormen. Had je vóór 31 december 2012 al een hypotheek voor een bestaande woning? Dan mag je die hypotheekvorm inbrengen in je hypotheek voor je nieuwbouwhuis. Je kunt dan een gedeelte van je nieuwbouw hypotheek laten bestaan uit bijvoorbeeld je oude aflossingsvrije hypotheek of spaarhypotheek. Als je nieuwbouwhuis duurder is dan je bestaande woning, dan zul je de rest van je hypotheek moeten financieren uit een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek. En wellicht heb je ook een overbruggingshypotheek nodig.

Heb je na 1 januari 2013 een hypotheek afgesloten? Dan heb je alleen bij een annuitaire of lineare hypotheek recht op hypotheekrente aftrek.

Offerte voor een nieuwbouw hypotheek

Bij het tekenen van de koop- en aanneemovereenkomst is lang niet altijd duidelijk wanneer de bouw daadwerkelijk begint. Als je je inkoopt in een project, kan het zijn dat de bouw pas over een flinke tijd begint. Een aannemer kan bijvoorbeeld pas gaan bouwen als 75 procent van de huizen of appartementen in het project verkocht is. Je weet vooraf dus niet hoe lang het gaat duren, voordat je leverings- en hypotheekakte bij de notaris gepasseerd wordt. Zorg er dus voor dat het rentevoorstel lang geldig blijft.

 Nieuwbouwhypotheek voor energiezuinige woning

Het kan je vast niet ontgaan zijn dat we in een energietransitie zitten. Steeds meer huizen worden gasloos of energieneutraal gebouwd. Als je een nieuwbouwhuis met energielabel A++ of nog hoger koopt of als je huis een Energie Prestatie Coëfficient van 0,6 of nog lager heeft, kun je extra geld lenen bovenop je maximale hypotheek. Heb je je handtekening gezet voor een nul op de meter woning of een energieneutrale woning, dan kun je nog meer hypotheek bovenop de maximale hypotheek krijgen.