Het wordt mogelijk een onstuimige herfst op de huizenmarkt. Door toenemende concurrentie daalt de hypotheekrente in augustus naar het laagste niveau. Tegelijkertijd is het aanbod aan te koop staande huizen niet eerder zo laag geweest. Omdat ook de productie van nieuwbouwwoningen gedaald is en de vraag naar koophuizen onverminderd hoog blijft, verwachten experts wederom een forse stijging van de huizenprijzen.

Dat blijkt uit voorspellingen van de Hypotheekshop en uit cijfers van de Monitor Koopwoningmarkt. Hypotheekadviseurs zien dat de tien belangrijkste hypotheekverstrekkers in Nederland in augustus hun hypotheekrentes verlaagd hebben. Daarbij werd het laagterecord van gemiddeld 1,47 procent opnieuw naar beneden verbroken.

Stand van zaken hypotheekrente: Lagere hypotheekrente door toegenomen concurrentie

De lagere hypotheekrente wordt veroorzaakt door een daling van de rente op de kapitaalmarkt sinds juli. Tegelijkertijd neemt in de tweede helft van het jaar de concurrentie tussen hypotheekaanbieders toe, omdat ze hun targets moeten halen. Ook zijn er weer wat nieuwe hypotheekaanbieders bij gekomen, hoewel dat voor een deel labels van bestaande hypotheekverstrekkers zijn. Met deze nieuwe merken mikken de traditionele banken en verzekeraars op oversluiters en consumenten die voor twintig of dertig jaar hun hypotheek vast willen zetten.

Wil jij overleggen met een hypotheekadviseur? Maak dan een afspraak met Frits, Aegon (onafhankelijke adviseur of Aegon-adviseur), Jawel! of Hypotheekvisie. Kijk ook even bij het Nationaal Bespaarcentrum, Hypotheek Rente Tarieven of Hypotheekoversluiten.

Lees ook: Dit zijn de beste hypotheken van dit moment.

Nog nooit zo weinig woningen te koop

Tegelijkertijd blijkt uit de Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2021 dat het aantal te koop staande woningen nog niet eerder zo laag is geweest. Het aanbod aan nieuwbouwwoningen kan de vraag onvoldoende bijbenen en de bouw van nieuwe huizen is in het eerste kwartaal van 2021 zelfs onverwacht terug gevallen. Het resultaat is een ongekende krappe koopwoningmarkt en wederom een forse koopprijsstijging.

Aanbod te koop staande woningen naar historisch dieptepunt

Het aanbod van koopwoningen op de markt van nieuwbouwwoningen en in de bestaande woningvoorraad daalt al enige tijd. Dit bemoeilijkt ook de doorstroming vanuit de bestaande koopwoningen. Een deel van de eigenaar-bewoners stelt eventuele verhuisplannen uit of besluit te blijven waar ze zitten en gaat verbouwen. Ook dat drukt het aanbod aan te koop staande woningen.

Door al die factoren bedraagt het aanbod aan te koop staande woningen in het tweede kwartaal van 2021 nog maar 40% van het aanbod wat we gewend waren voor de kredietcrisis in 2008. De vraag naar koopwoningen blijft echter onverminderd hoog, wat een historisch lage waarde op de krapte-indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal verkochte woningen) oplevert op de nieuwbouwmarkt en op de markt van bestaande koopwoningen (respectievelijk 2,6 en 1,4).

Koopprijzen schieten verder omhoog in tweede kwartaal 2021

Ook in het tweede kwartaal van 2021 komt er geen einde aan de enorme koopprijsstijging uit het voorliggende kwartaal. De mediane koopprijs volgens makelaarsvereniging NVM is in het tweede kwartaal van 2021 met 19,9% gestegen (was een stijging van 14,7% in het vorige kwartaal) ten opzichte van een jaar geleden en komt nu uit op € 410.000. Ruim 60% van de woningen is boven de vraagprijs verkocht, waarbij gemiddeld genomen maar liefst 8,2% meer is betaald dan de vraagprijs.

Ook de ontwikkeling van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) van het CBS bevestigt de enorme prijsdruk op de koopwoningmarkt. De PBK ligt 13% hoger dan in het tweede kwartaal van 2020, nadat deze in het vorige kwartaal ook al met 10,3% was opgelopen. Deze fors opwaartse prijsontwikkeling wordt evenwel nog steeds gefaciliteerd door de inkomensontwikkeling, een toenemend eigen vermogen van huishoudens, de historisch lage hypotheekrente, de verruimde criteria voor hypotheekverstrekking en door een in de laatste twee jaar weer oplopend aandeel aflossingsvrije hypotheken. Ondanks deze enorme prijsstijgingen is de verhouding tussen inkomen en woonlasten van recente woningkopers gemiddeld genomen nog steeds gunstig.

Lichte daling verkoop van koopwoningen

Het aantal door de NVM-makelaars verkochte woningen (circa 34.300) in het tweede kwartaal van 2021 komt 11,8% lager uit dan in hetzelfde kwartaal in 2020, waarmee deze jaar-op-jaar mutatie voor het tweede opeenvolgende kwartaal negatief is. Deze dalende trend is dus eerder het gevolg van een gebrek aan aanbod van te koop staande woningen, dan van een verminderde vraag naar koopwoningen.

Op de markt van nieuwbouw-koopwoningen is in iets mindere mate dezelfde ontwikkeling te zien: onvoldoende aanbod leidt tot een beperkte omvang van het aantal verkochte woningen (8.400 in het eerste kwartaal van 2021) en tot aanhoudende jaar-op-jaar prijsstijgingen van de nieuwbouwkoopwoningen. Deze ontwikkeling is moeilijk te rijmen met de veel omvangrijkere uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad voor de komende jaren. En hoewel het aantal verleende bouwvergunningen en het aantal afbouwgaranties al sinds medio 2019 in een stijgende lijn zitten, zullen de vraag naar en het aanbod van koopwoningen de komende kwartalen nog flink uit balans blijven.

Hypothekenmarkt volgt koopwoningmarkt

De daling van het aantal verkochte woningen blijkt ook effect te hebben op de hypotheekmarkt. Hypotheek Data Netwerk, dat vrijwel alle hypotheekaanvragen voor de aanschaf van een woning in Nederland bijhoudt, telde in het tweede kwartaal van 2021 69.300 hypotheekaanvragen. Dat is, een daling van 12,5% ten opzichte van het vorige kwartaal. Het aantal hypotheekaanvragen voor bijsluiting of oversluiting van bestaande hypotheken (onder andere voor woningverbouwing en woningverbetering) wel blijft toenemen. Het Kadaster heeft in hetzelfde kwartaal 123.200 nieuwe hypotheken ingeschreven, waarmee dit kwartaalcijfer voor het eerst sinds lange tijd een daling laat zien (-4,2%).