Private lease, als particulier een auto leasen, is in opmars. Maar wat veel mensen niet beseffen is dat private-lease je leencapaciteit beperkt als je een hypotheek wilt. Want net als met een studieschuld kun je met private lease minder hypotheek krijgen. In 2022 telt de leasesom van je lease auto volledig mee bij het bepalen van je leencapaciteit. Hoe zit dat met private lease en hypotheek?

Private lease klinkt heel mooi. Voor een vast bedrag per maand, meestal een paar honderd euro, rij je in een nieuwe auto. Je wegenbelasting, onderhoudskosten, verzekering en afschrijving worden via het leasecontract betaald. Je hoeft alleen nog maar zelf de brandstof te betalen.

Maar veel mensen weten niet dat je met private lease minder hypotheek kunt krijgen. Vanaf 1 april 2022 zijn de regels nog strenger geworden.

Private lease is vaste financiële verplichting

Bij het verstrekken van hypotheken kijken banken onder meer naar je leencapaciteit. Daarbij houden ze rekening met alle vaste, financiële verplichtingen en schulden. Dat geldt onder meer voor je studieschuld en sinds 2017 ook voor je telefoonabonnement.

Maar ook een private lease-contract staat bij het Bureau Krediet Registratie geregistreerd. Zo wordt voorkomen dat consumenten zich te diep in de schulden steken. Immers, zo’n private lease auto is een financiële verplichting waar je jarenlang elke maand aan moet voldoen. Zakelijke leasecontracten, zeg maar ‘de auto van de zaak’, worden niet bij het BKR geregistreerd.

Minder lenen met private lease auto

Maar daardoor kun je flink minder geld lenen voor je hypotheek. Sterker nog, het kan zelfs het verschil uitmaken tussen wel of niet kunnen kopen. Een contract voor private lease voortijdig afkopen, waardoor je meer hypotheek kunt krijgen, kost je zo duizend euro of een veelvoud daarvan, blijkt uit een onderzoek van een grote hypotheekadviesketen.

Waar moet je op letten bij private lease en hypotheek?

Het bedrag dat je maandelijks bij private lease moet betalen, bestaat uit een servicedeel (voor onder meer wegenbelasting en verzekeringen) en een financieel deel. Het servicedeel wordt niet bij het BKR geregistreerd, want die kosten moet je ook betalen als je een eigen auto hebt. Maar het financiële deel, dat ongeveer tweederde van het leasebedrag uitmaakt, wordt wél geregistreerd. En dat kan volgens berekeningen van de Hypotheekshop een flinke impact op je leencapaciteit voor een hypotheek hebben.

Als je een leasecontract voor vijf jaar (of zestig maanden) hebt en maandelijks 199 euro leasekosten betaalt, kost je dat 11.940 euro. Daarvan wordt een bedrag van 7.761 euro (65% van 11.940 euro) bij het BKR geregistreerd. Bij een inkomen van 35.000 euro per jaar (ongeveer een modaal inkomen) kun je in 2018 150.000 euro lenen bij een rente van 2 procent. Maar met een private-lease-contract daalt het maximaal te lenen bedrag naar 108.000 euro, aldus de hypotheekketen. Dat is 42.000 euro minder, oftewel zo’n drie keer de nieuwwaarde, dan wanneer je de auto gewoon gekocht had.

Strengere regels private lease en hypotheek in 2022

Per 1 januari 2022 zijn de regels voor private lease en je hypotheek strenger geworden. En in april 2022 zet private lease een extra rem op je leencapaciteit. Dan wordt 100 procent van de leasesom van de auto meegeteld bij het berekenen van je maximale leencapaciteit. In 2021 was dat nog 65 procent van de leasesom.

Uit een rekenvoorbeeld van Vereniging Eigen Huis, waarbij je via private lease een auto leaset voor 3 jaar, daalt je leencapaciteit voor een NHG-hypotheek met 185.000 euro. In 2021 kon je met deze leaseconstructie nog € 328.224 met Nationale Hypotheek Garantie lenen. Sinds 1 januari 2022 is dat nog maximaal € 294.599 en per 1 april daalt in dit voorbeeld je maximale hypotheek naar € 229.829, aldus Vereniging Eigen Huis. Private lease heeft dus een enorm effect op de maximale hypotheek die je kunt krijgen. Tip: Weet jij hoeveel je financieel waard bent op de huizenmarkt? Vraag dan een hypotheekverklaring of biedverzekering aan. Daarmee ben je als koper een stuk interessanter voor een verkoper.

Effect private lease contract op je hypotheek

Was een private lease-contract een aantal jaren geleden nog een uitzondering, nu zien hypotheekadviseurs het aantal klanten met zo’n contract sterk toenemen. Volgens schattingen van de Hypotheekshop had tien tot vijftien procent van de klanten of mensen die zich in 2021 op een hypotheek oriënteerden een private lease-contract. Vaak hebben consumenten geen idee dat een private lease-contract de maximale leencapaciteit beperkt. Bij een deel van de klanten was het leasecontract geen probleem, maar de klanten met een ongeveer modaal inkomen houden zo weinig leencapaciteit over, dat ze in deze tijd niets kunnen kopen, aldus de hypotheekketen.

Er is ook niet één bepaald type klant met private lease, het is heel divers. Wel zien adviseurs dit vaker bij tweeverdieners met 1,5 keer modaal (30-40 jaar) en een gezin, bijvoorbeeld voor de tweede auto. Maar ook mensen die uit een scheiding komen, waarvan de ander de auto toebedeeld krijgt.

Welke oplossingen zijn er voor private lease en hypotheek?

In sommige gevallen kan het leasecontract beëindigd of afgekocht worden. Als er niet genoeg spaargeld is, is afkopen niet altijd een mogelijkheid. Bovendien is er dan geen auto meer. Soms wil een familielid het contract (boetevrij) overnemen, maar vaak is dat geen optie. Dan is alleen wachten tot het contract is uitgediend nog een mogelijkheid.

Voorlichting over gevolgen private lease en hypotheek

Al eerder vroeg de Hypotheekshop zich met andere financieel adviseurs af of consumenten niet meer op de gevolgen van de combinatie private lease en hypotheek gewezen moeten worden. Ook wierp de keten destijds de vraag op of het registratiepercentage van 65 procent van de cataloguswaarde van de auto niet te hoog was. Die wordt dus per 1 april 2022 100 procent.

Wil je meer weten over private lease en hypotheek? Bijvoorbeeld over hoe je kunt lenen? Vraag dan online advies bij onder meer Hypotheekvisie, Hypotheek-Rentetarieven.nl of NationaalBespaarcentrum.