Bij het berekenen van je maximale hypotheek moet je eerst weten welke inkomsten je wel en niet mee mag tellen. Hypotheekverstrekkers hanteren daarvoor een toetsinkomen, maar dat is niet altijd hetzelfde als je bruto inkomen. Zo kun je wel je toetsinkomen berekenen.

Starters, alleenstaanden, ouderen, middeninkomens, het zijn allemaal groepen voor wie het lastig is om een huis te kopen, althans in de populairste delen van ons land. Dat geldt ook voor mensen met een uitkering, bijvoorbeeld wegens arbeidsongeschiktheid of mensen die gescheiden zijn.

Maar er is nog een groep die het moeilijk heeft om een hypotheek te krijgen. Dat zijn mensen bij wie een deel van hun inkomen niet altijd even hoog is. Krijg je een bonus, onregelmatigheidstoeslagen, alimentatie of een uitkering? Let dan even goed op als je je toetsinkomen berekent.

Van bruto inkomen naar toetsinkomen berekenen

Voor het berekenen van hun maximale hypotheek gaan veel mensen uit van hun bruto inkomen. Je bruto inkomen bestaat onder meer uit je bruto-salaris, vakantiegeld, een eventuele dertiende maand, een uitkering, een inkomen als zelfstandige en mogelijke andere inkomsten.

Als je verder geen andere inkomsten hebt, zoals alimentatie, inkomsten uit het buitenland, variabele inkomsten of een uitkering, dan kun je met die gegevens doorgaans zelf je toetsinkomen berekenen om je leencapaciteit te bepalen. Je maximale hypotheek berekenen of hiervoor een offerte opvragen kan gratis bij onder meer ikbenfrits.nl, Hypotheekvisie, Aegon (afspraak voor berekening), Hypotheek-Rentetarieven.nl en het Nationaalbespaarcentrum.

Wat mag je niet meerekenen?

Een paar onderdelen van dat bruto-inkomen mag je niet meenemen voor een hypotheekberekening. Dat geldt met name voor inkomsten waarvan de hoogte nog niet vast staat of die niet altijd even hoog zijn. Banken en hypotheekverstrekkers houden namelijk niet van risico en onzekerheid. Ze willen er nagenoeg honderd procent zeker van zijn dat jij je hypotheeklasten kunt blijven betalen.

Daarom hanteren banken in plaats van een bruto-inkomen een toetsinkomen. Dat kan dus afwijken van je bruto-inkomen. Je toetsinkomen berekenen kan je zelf doen als je weet welke inkomstenbronnen je niet mee moet tellen. Maar let op: dat blijft wel een globale berekening. Een hypotheekofferte blijft maatwerk en banken kijken wel degelijk naar individuele gevallen of hanteren hun eigen regels. Overleg dus altijd met je hypotheekadviseur als je een hypotheekofferte wilt aanvragen.

We zullen ze hieronder behandelen en uitleggen waarom sommige inkomstenbronnen niet of nauwelijks meetellen.

Inkomsten bij gepensioneerden

Bij het toetsinkomen van gepensioneerden kijken banken alleen naar de AOW, het pensioen en eventuele inkomsten uit lijfrente-uitkeringen. Bij gepensioneerden die nog geheel of gedeeltelijk werken, tellen inkomsten als ZZP-er niet mee voor het toetsinkomen. Het is immers niet zeker hoe lang ze nog kunnen doorwerken.

Ook een in de toekomst te ontvangen lijfrentekapitaal telt niet mee bij de berekening van je toetsinkomen. Dat komt wederom doordat de hoogte van die inkomsten nog niet bekend zijn. Ben je al wel met pensioen en heb je ook al inkomsten uit lijfrentes, dan tellen die inkomsten wel mee.

De politiek is een onzeker bestaan. Een kwart van de raadsleden maakt z’n gekozen termijn niet vol, blijkt uit onderzoek. Daarom telt een inkomen als raadslid niet mee voor het toetsinkomen. Dat komt mede doordat het raadslidmaatschap meestal een bijbaan is. En die bijbaan kun je na de volgende verkiezingen of bij interne partijstrubbelingen ook zo weer kwijt zijn.

Inkomen uit alimentatie

Ook alimentatie na een scheiding heeft effect op je toetsinkomen. Partneralimentatie mag je wel meetellen, maar alleen voor de afgesproken termijn dat je die alimentatie ontvangt. Kinderalimentatie en kinderbijslag tellen niet mee. Dat geld heb je immers nodig voor de kosten van levensonderhoud van je kind.

Studieleningen, stagevergoedingen en leercontracten

Ook inkomen uit studiefinanciering of inkomen uit een leerlingcontract telt niet mee voor je toetsinkomen. Studiefinanciering van bijvoorbeeld je partner is immers per definitie een tijdelijke bron van inkomsten. Een studieschuld verlaagt je leencapaciteit.

Inkomen uit het buitenland of in andere valuta

Voor bijvoorbeeld expats en grenswerkers geldt dat inkomen dat in het buitenland verdiend wordt, niet of niet volledig meetelt voor het toetsinkomen. Dat komt doordat banken en hypotheekverstrekkers in geval van wanbetaling geen loonbeslag kunnen leggen bij een werkgever in het buitenland. En vanwege valutarisico’s houden banken niet van inkomens die in buitenlandse valuta zoals dollars, ponden of kronen worden uitbetaald.

Tellen bonussen mee voor je toetsinkomen?

Veel werknemers, zeker in commerciële functies, kunnen een extra beloning in de vorm van een bonus krijgen. Zo’n bonus telt alleen mee bij het toetsinkomen, als je het extraatje hebt gekregen op basis van je eigen prestaties. Gaat het om een bedrijfsbrede bonus, dan telt-ie niet mee.

Bij overwerk, onregelmatigheidstoeslagen en provisies kijkt de hypotheekverstrekker naar het structurele karakter van die inkomsten. Dat verschilt dus van persoon tot persoon. Soms kunnen banken besluiten om deze inkomstenbestanden maar voor een deel mee te nemen in de hypotheekaanvraag.

Voor sociale uitkeringen hanteren banken een eigen beleid, weet De Hypotheekshop. Volgens deze keten tellen uitkeringen alleen mee als ze een blijvend karakter hebben. Een WW-uitkering krijg je maar voor een beperkte tijd en telt daarom niet meer voor het toetsinkomen.

Toetsinkomen toetsen

De hypotheekadviesketen vindt dat geldverstrekkers alert moeten zijn op maatschappelijke trends zoals gedeeltelijk doorwerken na pensioen en deeltijdpensioen. Hypotheekverstrekkers, de Nationale Hypotheek Garantie en de overheid moeten regelmatig toetsen of het toetsinkomen nog wel aansluit bij maatschappelijke ontwikkelingen. Anders wordt een koopwoning voor veel mensen onbereikbaar, al moeten klanten natuurlijk wel op langere termijn de hypotheeklasten kunnen betalen.