Familiehypotheek: voordelen van een hypotheek afsluiten bij familie

Een familiehypotheek is een van de manieren waarop ouders hun kinderen kunnen helpen bij het kopen van een huis. Maar een familiehypotheek hoeft niet beperkt te blijven tot ouders en kinderen. In principe kun je bij al je familieleden geld lenen voor een hypotheek of een deel daarvan.

Laatst gewijzigd: 14 december 2023

Familiehypotheek als hulpmiddel om een huis te kopen

Met een familiehypotheek kunnen ouders of andere familieleden hun kinderen helpen een huis te kopen. © Tumisu / Pixabay
Met een familiehypotheek kunnen ouders of andere familieleden hun kinderen helpen een huis te kopen. © Tumisu / Pixabay

Nu een huis kopen voor met name jongeren, starters en alleenstaanden bijna onmogelijk is geworden, zoeken huizenkopers naar andere manieren om de hypotheek rond te krijgen. Als de bank je de deur wijst of je slechts een gedeelte van de benodigde hypotheek wilt lenen, moet je op zoek naar andere oplossingen. Een familiehypotheek afsluiten kan zo’n oplossing zijn. Ook voor een ZZP-er die nog maar kort zelfstandig ondernemer is of die hard geraakt is door de financiële crisis als gevolg van het coronavirus kan een familiehypotheek een uitkomst zijn.

Bij een familiehypotheek leen je geld voor je hypotheek bij familieleden. Dat kunnen je ouders zijn, maar ook andere familieleden kunnen als geldschieter optreden. Je kunt er ook voor kiezen om slechts een deel van je hypotheek bij je familie te lenen.

Maar omdat je zaken doet met je familie, moet je alles wel heel goed op papier laten zetten. Een hypotheekadviseur kan je precies vertellen waar je bij een familiehypotheek op moet letten. Maak daarom alvast een afspraak met een hypotheekadviseur van Frits, Hypotheekvisie, Aegon (onafhankelijke adviseur of Aegon-adviseur) HypotheekRentetarieven.nl of Nationaalbespaarcentrum. Bij die sites kun je ook alvast uitrekenen wat je maximale leencapaciteit is.

Een deel of de hele hypotheek afsluiten bij familie

Familiehypotheken komen veel voor. Volgens cijfers van De Nederlandsche Bank en het Centraal Bureau voor de Statistiek had in 2020, recentere cijfers zijn niet bekend, eenzesde van de huishoudens met een hypotheek een deel van deze lening of de hele hypotheek bij familie afgesloten. Dat betekent dat zo’n 645.000 huishoudens een privéhypotheek hadden. Dat komt neer op 70 miljard euro aan hypotheekschuld die via een familiehypotheek geleend werd. Die 70 miljard is ongeveer tien procent van de totale hypotheekschuld in Nederland. Ter vergelijking: In 2020 was met de populaire, maar in 2023 afgeschafte jubelton, 700 miljoen gemoeid. In datzelfde jaar groeide de waarde van de familiehypotheken met 1,2 miljard euro.

Een familiehypotheek combineren met een hypotheek van de bank

Uit het onderzoek van de economen van De Nederlandsche Bank blijkt ook dat een familiehypotheek zelden de hele hypotheek dekt. Sterker nog, in bijna de helft van de gevallen maakt de privéhypotheek minder dan twintig procent van de totale hypotheeksom uit. Slechts vijf procent van de familiehypotheken heeft een omvang van meer dan zestig procent van de totale lening.

Voor het resterende deel kun je een hypotheek bij een bank afsluiten. Of eigen geld inbrengen als je dat hebt. Maar aan een combinatie van een familiehypotheek en een hypotheek via de bank zit wel een grens. Bij het berekenen van je maximale hypotheek trekt de bank de familiehypotheek van je leencapaciteit af. Anders zouden je maandlasten te hoog worden. Daarom kiezen veel mensen er voor om eerst een hypotheek via de bank af te sluiten en daarna nog geld te lenen bij familie. Bekijk alvast actuele hypotheekrentetarieven en vraag online een hypotheekofferte op.

Voordelen van een familiehypotheek

Uit het onderzoek van de DNB-economen blijkt dat huizenkopers die een hypotheek afsluiten bij familie meer kunnen lenen dan andere huizenkopers. Banken en andere hypotheekverstrekkers moeten rekening houden met de officiële leennormen voor hypotheken, om te voorkomen dat huizenkopers meer lenen dan op grond van hun inkomen verstandig is. Maar bij een familiehypotheek hoef je niet met de officiële Nibud-normen te rekenen. Dankzij de familiehypotheek kunnen deze huizenkopers een duurder huis kopen, of andere kopers overbieden.

Bovendien blijkt uit de cijfers dat de rente op een familiehypotheek doorgaans een fractie lager ligt, dan bij een hypotheek via de bank. Ook daardoor kunnen huishoudens met een familiehypotheek meer bieden dan andere huizenkopers. Dat zou de huizenprijzen weer kunnen opdrijven. En omdat veel bezitters van een familiehypotheek boven de hypotheeknormen lenen, hebben ze ook meer renteaftrek.

De familiehypotheek en de hypotheekrenteaftrek

Als je een familiehypotheek afsluit, moet je daarvoor een marktconforme rente afspreken. In dat geval mag je de betaalde hypotheekrente aftrekken van de belasting, net als een gewone hypotheek. Als je een te lage hypotheekrente afspreekt, kan de Belastingdienst dat zien als een schenking en komt het schenkingsrecht om de hoek krijgen.

Op grond van de hypotheekregels die sinds 1 januari 2013 gelden moeten nieuwe hypotheken in dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost. En je moet de rente ook echt betalen. Als je de rente kwijtgescholden krijgt, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Omgekeerd kan de ontvangen hypotheekrente voor jouw familieleden ook fiscale gevolgen hebben. Lees meer over de fiscale gevolgen van de familiehypotheek bij de Belastingdienst.

Wil je gedoe met de Belastingdienst over de hypotheekrenteaftrek van een familiehypotheek voorkomen? Maak dan een fiscaal jaaroverzicht, waarop staat wat je kind aan hypotheekrente in een jaar betaald heeft. Op de site van de Consumentenbond vind je voorbeelden van wat je bij een familiehypotheek op papier moet zetten (alleen voor leden).

Zelf de hypotheekvoorwaarden bepalen

Een van de voordelen van een familiehypotheek is dat je zelf de hypotheekvoorwaarden kunt afspreken. Denk aan de looptijd en de voorwaarden waaronder het geld wordt uitgeleend. Maar je kunt ook afspreken onder welke voorwaarden de hypotheek bij bijzondere omstandigheden moet worden terugbetaald. Een ander voordeel is dat het geld in de familie blijft. De betaalde rente en aflossingen kunnen weer gebruikt worden om eventuele andere kinderen te helpen met een familiehypotheek of een studielening.

Voor de uitlenende familieleden is het voordeel dat ze met de hypotheek aan bijvoorbeeld de kinderen meer rendement maken dan op een spaarrekening. De lening is relatief veilig, want de woning is het onderpand.

Je familiehypotheek als vermogensoverdracht

Een groot voordeel van een familiehypotheek is dat je zo’n hypotheek ook kunt gebruiken om vermogen naar de volgende generatie over te dragen. Dat zit zo. De lener moet hypotheekrente betalen aan bijvoorbeeld de ouders. Maar die kunnen die rente belastingvrij en tot een bepaald maximum weer terug schenken. Dat scheelt bij overlijden van de ouders in de erfbelasting die de kinderen moeten betalen. Bovendien kun je je leencapaciteit verhogen als de rente en aflossing weer worden geschonken.

Ouders mogen in 2023 een bedrag van 6035 euro belastingvrij aan hun kinderen schenken. Voor overige personen is dit 2.418 euro.

Opletten bij leen-schenk-constructies

Andere ouders sluiten geen hypotheek met hun kinderen af, maar geven hun kind een lening, waarbij ze de betaalde rente weer aan hun kind schenken. Maar niet alle hypotheekverstrekkers gaan op dezelfde manier met zo’n leen-schenk-constructie om. Sommige hypotheekverstrekkers beschouwen de rente die het kind aan bijvoorbeeld de ouders moet betalen, als een financiële verplichting. Die nemen ze dan ook mee in hun berekening bij het bepalen van jouw maximale leencapaciteit. Het maakt voor hen niet uit dat daar ook een schenking tegenover staat. Laat je dus ook bij dit soort leen-schenk-constructies goed voorlichten door een hypotheekadviseur!

Hypotheekadvies bij familiehypotheek

Zo’n hypotheekadviseur kan ouders of andere familieleden ook voorrekenen hoeveel geld ze eigenlijk kunnen missen om uit te lenen. Want nu zijn de ouders misschien nog gezond, maar later hebben ze misschien geld nodig om zorg in te kopen. En zo’n onafhankelijke adviseur kan ook kijken naar de belangen van eventuele andere kinderen in het gezin. Want als het ene kind een familiehypotheek krijgt, wil een ander kind dat misschien ook wel. Of misschien is er nog een kind dat een dure opleiding met geld van pa en ma wil volgen.

Sowieso is het van belang alle afspraken rond de familiehypotheek goed vast te leggen. Een notaris is bij een familiehypotheek niet verplicht, maar hij of zij is wel onafhankelijk en juridisch en fiscaal onderlegd. Dat kan later gedoe over geld lenen van familie voorkomen. Zo blijft het ook in de toekomst gezellig tijdens het kerstdiner.

Gerelateerde artikelen

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.